最近几周，全球的通胀问题似乎越演越烈，尤其是最新的美国5月CPI再创新高，直接触发了美联储在刚刚过去的6月15日的议息会议上大幅度加息0.75%。与此同时，储备银行（RBA）行长菲利普·洛伊（Philip Lowe）也在近期放话，称澳大利亚的通胀率可能会在今年年底前到达峰值——“非常高”的7%，因此他预计现金利率最终将达到2.5%——也就是在上周大幅加息50个基点升至0.85%后，澳大利亚在未来不长的时间内还将继续上调现金利率约165个基点。
同时，连洛伊本人也承认，这一轮加息将造成房价下跌。而市场显然已经先于他的结论而变动。根据最新的5月房市数据，悉尼房价单月下跌多达1%，墨尔本房价也下跌0.7%。由于这两个澳大利亚最大也最活跃的住房市场率先转跌，即使其他包括昆州、南澳等地的房价继续上涨，也难阻全澳住房价格在5月份整体下跌了0.1%，这也是2020年9月以来这一数值首次为负。
尽管RBA认为，疫情中额外产生的2500亿澳元的家庭储蓄将帮助本地居民应对房价下跌和生活成本上升。但不可否认的事实是，连续的加息必然会影响到本地居民的财务状况，并最终使得家庭消费受损。
如果央行现金利率涨到2.5%，那么典型的银行住房贷款浮动利率就将提高到5%左右的水平。这意味着，对于贷款100万澳元的购房者来说，到2024年初，每个月的月供将上升高达1365澳元。要知道，过去几年连续的低利率使得大量澳大利亚人进入房地产市场，在推动房价大涨的同时，也让澳大利亚家庭负债与收入比率达到了186%的历史最高水平。再加上通胀毫无缓解的势头，让很多人的生活成本在上升。在房贷利率上升的基础上，通胀上升势必抑制家庭增加贷款用于住房支出的能力。
与此同时，住房需求还未恢复到疫情前水平。虽然澳大利亚边境打开已经有一段时间，但是移民、留学生或一些持有临时签证入境工作的人数量只是在慢慢恢复。较疫情前，目前澳大利亚的度假打工人数减少了84%，留学生人数则减少了44%。
而在供给端方面，今年以来建筑原材料成本不断上升，4月新房平均成本同比增加76715澳元，对建筑商造成了极大影响。以Probuild为代表的大量建筑商面临破产清算的境况，也导致整体房屋建造量和审批量下降。新开工的非独栋屋项目已经显著低于历史平均水平。
因此，澳大利亚房地产市场正处于一个需求不断紧缩但供给同样不足的时期。两相比较的话：短期内，加息造成的各类影响正在发酵，刚性的住房需求不会出现明显回升，意味着房价必然会有一波调整。但中期而言，上一波建筑高峰期的住宅存量已经逐渐释放，随着2024年以后澳大利亚的移民人口有可能恢复到疫情前水平，最近的市场导致中期住房供给有可能跟不上需求，使得届时房市可能会重新步入上升周期。
另外一方面，近期澳大利亚主要城市的租房市场不断升温，出租房空置率已经降低到有记录以来的最低水平，也体现出了住房供给的问题。因此，只要移民人口能够逐渐回流，住房需求最终将逐渐回升。如果届时住房的供需关系从目前的需求大跌逐渐转向平衡，那么房价就将企稳，而在这之前房价下跌的程度很可能没有一些机构预计的那么大。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
