加拿大新政禁止海外买家置业 此举值得澳洲仿效吗？

加拿大刚刚推出一项新的措施：外国买家不能在加拿大城市购买房屋。

In Australia the national rental vacancy rate sat at 0.9 per cent in August 2022. Source: Getty / moisseyev

要点：

• 外国投资者在未来两年内不能在加拿大购买房屋；
• 实施该禁令是希望让加拿大人购买房屋时减少竞争；
• 外国投资者在澳大利亚和加拿大的市场占有率相似。

根据加拿大在 2023 年 1 月 1 日生效的新法律，一些外国人现已被禁止在当地购买住宅物业。

这项具争议的措施旨在减轻住房市场的压力，并使加拿大人更能负担得起房屋。

澳大利亚的房屋负担能力被一些人形容为住房“危机”，类似的政策是否能为本地市场减轻一些压力？

加拿大的这项两年禁令，将阻止外国买家（难民和永久居民除外）购买位于加拿大城市的住宅物业。

House prices in Canada peaked at the beginning of 2022, with the average price of a home costing CAN$800,000 (approximatey $866,000.) Source: Getty / Toronto Star/Toronto Star

在 2021 年大选时，总理特鲁多（Justin Trudeau）的自由党表示，加拿大的房屋吸引了“奸商、富有的公司和外国投资者”。　

竞选宣传谈及“未被充分利用和空置的住房、泛滥的投机和飞涨的价格”，并以“房屋是为人民的，而不是为投资者”作口号。

最初提出禁令时，加拿大的房价正在上涨。

加拿大房屋的平均价格在 2022 年初达到顶峰，达到 80 万加元（86.6 万澳元），但到 2022 年 12 月已降至 63 万加元（68.2 万澳元）。

该禁令是加拿大政府为解决住屋负担能力问题而采取的其中一项措施。

政府尚未公布预期该禁令会产生什么影响，只是在 2022 年 4 月的一份新闻稿中表示，外国买家是推高房价的部分原因。

加拿大公共广播机构（CBC）报导称，政府尚未对该禁令对房地产市场的潜在影响进行建模分析。

新西兰于 2018 年实施了类似的禁令，当地经济学家向媒体表示，该措施并未“对消除压力来源和限制需求增长带来实质影响”。

澳大利亚应该效仿吗？

SBS 就此采访了澳大利亚的经济和房地产专家。他们不相信该禁令会对加拿大房地产市场产生任何明显影响，并且认为澳大利亚没有任何理由仿效。

PropTrack 经济研究总监 Cameron Kusher 将此举形容为“民粹主义”。

他说：“房地产市场有更实际广泛的问题，（外国买家）只是问题的一小部分，虽然现在很流行说‘我将禁止外国投资者进入市场’。但以是否会有明显转变的角度来看，我认为不会有那么大的分别。”

Economic consultant with Inclusive Economics, Patricia Pascuzzo (left) and Director of Economic Research at PropTrack Cameron Kusher. Source: Supplied

外国买家在加拿大所有业主中所占比例不足 5%，在澳大利亚情况也差不多。

Inclusive Economics 顾问 Patricia Pascuzzo 表示，加拿大的负担能力问题很可能是由于对可负担房屋的投资不足，澳大利亚的情况也与之类似。

她说：“房价的普遍上涨只能通过更根本的手段来解决，例如增加城市和郊区的密度，还需要更多不同类型的住房选择，以及更好地根据人们的需求建构房屋。”

The Australian housing market has been experiencing very low rental vacancy rates in the past couple of years, with the national average sitting at 0.9 per cent in August of 2022. Source: Getty / zetter

由于很多澳大利亚国民都在努力应对租金上涨，联邦政府正在努力增加可负担房屋以满足需求。

在新冠疫情初期，尤其是在 2020 年和 2021 年，房价上涨至创纪录水平。

Kusher 表示，疫情证明海外买家并不如人们所说那般对房地产市场施加了上行压力。

他说：“人们一直说是海外人士进来购买房产并将我们挤出市场，但疫情已证明情况并非如此，因为过去两年并没有移民进来。”

“人们移民来澳并不是一件坏事，这并不意味着住房越来越难以负担，而是因为其它因素，例如低利率或供应量不足，这些更大的问题造成了负担不起的住房市场，这与我们强劲的人口增长率形成鲜明的对比。”

澳大利亚房屋的平均价格去年下降了约 5% 至约 70.8 万澳元。价格下降是在接连加息后出现，这也导致生活成本的上升。

在澳大利亚的外国投资

澳洲国民银行 2022 年第三季度的住宅物业调查显示，外国买家占全国市场的 5%，并且在维州和新州最为活跃。

Kusher说：“有些人购房是为了住在这里，有些人是为了最终住在这里，还有一些人是为了出租这些房屋。当中有相当大部分的买家，只是让他们的房产空置，而且还没有出租。”

他又表示，没有任何官方数据说明这种情况是否经常出现，但他说有传闻证明这种情况正在发生。

他说：“也许我们应更广泛地讨论，如何才能让外国投资者把他们空置的房子出租。”

Pascuzzo 说，像加拿大这样的禁令会使国际投资住宅物业的时间放缓，会比禁令实施的时间更长。

她说：“如果人们在某个年纪希望出国旅行和工作，然后继续留在某个国家，这禁令会让这些人望而却步。因此，一旦这些人搬到别处，他们就错过了那个机会。”

Not all economists believe the measure will solve housing issues in Canada. Source: Getty / NurPhoto

Pascuzzo 表示这也可能会阻碍移民，并在澳大利亚面临严重劳动力短缺的情况下，更难吸引外国劳工。

Kusher 表示认为澳大利亚会希望将自己展示为“一个自由开放的国家”。

他说：“加拿大正在阻止人们来到这个国家。说‘这里不欢迎你’是有点倒退，作为一个社会，我们应该欢迎来自海外的人们。”

“他们促进了经济发展，让人们有机会开始新的生活方式、新的业务，以及移民带来的诸多好处。”

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