有分析家表示，踏入2021年，澳州楼市会继续兴旺，他们所持的理由是什么？另外澳洲物业评议会最近发表一份研究报告，尝试从人口变化的角度探讨未来物业市场需求上的转变。这份报告给了市场怎样的启示？
本文要点：
- 澳洲楼房物业市场稳渡疫情的严峻打击，不跌反升；
- 政府推出刺激经济方案，联邦储备银行大幅减息以及银行配合推出措施，将疫情封城的阵痛减到最少；
- 疫情迅速受控导致澳大利亚经济复苏步伐加快，利好楼市发展；
- 疫情改变了对楼房物业市场的供求；
- 经济学家预期的未来九个月，墨尔本及悉尼的楼房物业价格将会上升7％及7.5％不等；
- 千禧一族的崛起及口味将会决定物业市场的未来发展；
- 预测未来市场对高价及平价楼的需求将会大大增加，但中价楼的需求不升反跌；
澳洲房价稳渡疫情打击
澳洲楼房物业市场的走势一直惹人关注，去年受疫情影响，财经界对于楼市的走势并不乐观，有个别银行的研究甚至指出如果在缺乏任何政策的支援下，澳洲楼市有可能会大幅下滑30 %，报道一出，市场为之哗然。但在政府推出各项的政策支援，并在银行的配合下，澳洲楼市的价格除墨尔本稍微下跌2.06%之外，其余各大城市的楼房物业价格不跌反升。
根据CoreLogic发表的最新研究结果显示，升幅最多的莫过于达尔文，达到11.44%；其次堪培拉录得升幅8.53%；悉尼则录得1.99 %的升幅；墨尔本的跌幅与连番受到疫情打击三度封城有关。
市场当前的问题是：一，有鉴于疫情得到改善，踏入第三季即1月至3月，澳洲的楼市预计会怎样走下去？二， 市民对楼房物业的需求与口味是否出现了变化？三，中长期澳洲楼市随着疫情后的发展与人口的结构性变化，千禧一族（即27岁至40岁的一群）在未来10年对楼市的需求有什么改变？四，日后评判市场价格的标准是否仍然可以依赖中间价作为量度的标准？本文试探讨解答以上的问题。
澳洲房价未来会怎样发展下去？ Source: NSW State of Environment CC BY NC 4.0
澳洲宏观经济发展
随着澳洲的经济的发展步伐比预期的快，联邦政府汇同各州政府应对疫症的蔓延，大幅减少了疫情对澳洲整体经济带来的严重伤害。去年5月，联邦储备银行公布经济展望时指出预期2020年上半年澳洲国民生产总值将会大幅下跌10%，失业率会攀升至10% 左右。然而到了今年2月份，联邦储备银行发表的经济展望，回顾过去一年的国民生产总值跌幅只报2%；预计今年2021年国民生产总值更加将会取得3.5%的增幅。
至于失业率方面，去年12月报跌6.6%，但这个数字比去年11月的跌6.8% 已经有所改善，让市场憧憬失业率的数字会随着澳洲经济增长步伐，持续改善下去。现时预计到了今年6月尾，失业率有望进一步下降至6 %左右，市场对于澳洲经济乐观的情绪，无可置疑。
银行配合
另一边，银行公布的业绩显示公司盈利受到疫情打击，然而银行拨备应对坏账的准备过度过份保守，意思是实际情况不比预期的差。以联邦银行的最新业绩报告为例，联邦银行原先拨备19亿坏账拨备，最终只用去8亿8,200百万，换句话说只用去原先拨备的43％左右，情况严重，但同时显示原先预测过份悲观，让市场对前景平添更多乐观情绪。
政府硬推救市保就业方案
加上联邦政府在去年疫情期间推出的部分救市保就业措施，储备银行将官方利率下调至0.1厘的历史新低以及银行配合将按揭逐步降低下调至平均的3.29厘左右，连串措施有助澳洲各大城市的楼房销售价格不跌反升。
经济学家对短期楼市发展充满信心
为此， 联邦银行最近发表研究报告， 表示基于目前澳洲的经济发展势头，预测澳洲两个最大城市，悉尼及墨尔本的楼价升幅，预计今年将会分别报涨7.5% 及7%，明年预计会取得5% 及7.5% 的升幅。至于其他大城市，譬如布利斯班、西澳及堪培拉的房价预计升幅会高达16.6%、17.7% 以及15.5%，颇为可观。
换句话说，悉尼的楼房中位价格将会上升至120万，墨尔本的会上升至92万的新水平。
考虑到澳洲的经济增长要回复到2020年疫情打击前的水平，储备银行将会继续展开买债的量宽操作，创造就业机会，致力将失业率下调至疫情前的5.2% 或以下，储备银行的宽松政策预期将会持续下去。尽管近期长债收益率受到美国10年长债盈利收益率的影响，有所变动，上升至1.36厘，但这个收益率的变动并非通胀带动所致，目前通胀率维持在1.34 % 的水平。换句话说，澳洲楼房价格会随着经济活动加快的影响，而开拓持续上升的空间。
疫情后楼市的生态环境出现变化
与此同时，地产界开始留意到过去一年的抗疫过程中，楼房物业市场的生态环境出现了以下几个转变， 并且预计疫情过后，这个情况会延续下去。
一，随着各州政府宣布推出封城抗疫措施，各行各业在可能的情况下纷纷推出在家工作的工作模式， 转眼差不多已过一年。在家工作意味着大城市甲级办公室的价格及租务市场将会受到一定程度的影响；
二，在家工作成效得到确认，打工一族便不再需要住近市中心。为此缘故，市中心范围20公里外的楼房物业市场，甚至大都会周边的物业市场需求突然畅旺起来；
三，从楼房物业的价格角度观察，市中心的Apartment 本来已经出现供过于求的滞销现象，故此叫价受到压力，成功脱手的时间也随着供求出现变化而要顺延，
四，此外，有小片花园的独立屋 townhouse 或排屋unit再次受到买家的垂青。原因是抗疫期间，有公共泳池或会所的公寓变得无人问津。
楼市中长期发展方向
上文市场解读着眼于目前到未来9个月的发展。但中长期而言，随着人口的改变，民众对于楼房物业的看法又将会出现什么样的改变呢？
未来千禧一族会影响澳洲楼市走势吗？ Source: Population Map McCrindle Insight Report
人口变化与及对房产口味的转变
最近澳洲物业评议会（Property Council of Australia）发表了一份从澳洲人口的变化为出发点预测未来房屋市场需求改变的研究报告。研究报告提出，未来10年，千禧人口一族将成为市场的主要买家，既然如此，那么他们的口味如何？该报告主要从两点加以分析。
“荷包蛋”变“炒蛋”的选址改变
第一，所谓千禧一族，泛指目前1981至1994年出生，介乎26岁至40岁的一群，目前他们占澳洲整体人口22%，是最大的一个人口组别，届时他们积累的财富也最大。目前与之对比的是战后出生的人群，同占人口比例22%。但10年后，他们的平均年龄已届80岁，资产多少将会相应减少。故此未来的物业市场将以这批千禧一族为马首是瞻。
研究人员留意到疫情对这一群千禧一族的年轻家庭而言，带来了对物业市场需求上的转变。如前所述，他们选址不再以市中心为主，更加远离公寓，为给与孩子活动的空间，他们可以选择大都会的周边住宅区，甚至大都会边缘的住宅区等。
故此行内开始有个说法，市中心比喻为荷包蛋黄，其余蛋白便是周边城市，如今变成炒蛋，荷包蛋的光环已经不再。
技术含量需求变迁影响收入
第二，疫情前后，社会对各行业的技术含量需求出现了明显的变化。疫情前后医生及工程师等的技术含量社会需求，有增无减；其次便轮到货车司机、餐饮业员及销售人员等；至于原本企稳在技术含量需求中间位置的劳动人口，例如警察，电子工人及机械师等却在疫情后不升反跌。
这个现象将会反映在薪金的升幅水平上，形成了一个薪酬集中在首尾U型两极的位置。从楼房物业的需求来看，地产发展商未来10年要面对的情况是客户需求最多的是贵价楼及平价楼，而中间价的楼房需求将会减少。
结论
市场认为这一份研究指出了未来楼房物业市场的发展趋势，从而让地产发展商制定了未来的发展路线图，符合市场的需要，故此有一定的参考价值。
另外，既然未来的发展趋势会集中在建筑高价及平价物业，那么统计上一直赖以为指标的中间价楼房价格将会失去其参考价值，理由是这一类的物业只占市场一个低的比重，不再存在预期的指标作用。
现时市场要做的是密切留意物业市场的动态，疫情过后，商业运作模式无可避免地出现了改变，但这个改变是提升抑或完善了目前的运作效率？抑或完全取代现有的工作模式？
譬如研究报告指出荷包蛋的物业市场模式固然已经被戳破，则是否表示商业中心型的城市规划从此消失？市场不能否认企业密集发展有其先天性的优势，起码在物流运输，不同行业功能互相配合连接的便利，或者是让消费者集中一区展开商业活动等，都显示荷包蛋的城市规划仍将扮演重要的角色，那么目前出现的炒蛋式物业市场发展是否会持续下去？资讯科技的配套发展是否能够与时并进，全程配合？大家需要仔细观察。
市场也需要观察千禧一族对物业市场的胃口是否如报告所述，还是在不断在变，从而掌握市场的脉搏与动向。
最后，社会对技术含量的需求不断在变，科技及资讯的发展改变了人们的生活模式，有一些行业抵制不住时代的淘汰，从而湮没人间，取而代之的是切合和时代需要的新工种，新技能。
10年后，澳洲的社会将会变成怎么样的面貌，大家只能密切关注，与时并进，别无选择，包括物业市场的发展。
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