看起来，投资人正在加速逃离悉尼房地产市场。
从正式的统计数据来看，悉尼房价在5月份跌了0.2%，在今年一季度跌了0.9%，过去的12个月里总计跌了4.2%。最近的一份报告显示近期悉尼房价跌了5%，而ANZ银行高级经济学家格拉德韦尔（Daniel Gradwell）和马斯特斯（Joanne Masters）在6月份的住房调查报告中则提出了悉尼和墨尔本房价将较高点下跌10%的观点。
不论上述统计是否危言耸听，但事实就是在过去12个月里，大悉尼地区楼市总计跌了将近5%。那么，这一切为什么？悉尼的房价还会继续跌么？什么时候才会复苏？
整个推理的逻辑前提是，在信用货币时代，价格是个货币现象。也就是说，货币量多了，周转的速度快了，物价就要上升，反之就下跌。
File Source: AAP
再进一步看，在信用货币时代，钱是银行体系根据自己所拥有的资产创造出来的。首先是央行在资本市场上购买各类债券，包括国债、存款类金融机构和非存款类金融机构的债券，也就是所谓公开市场操作，来发行基础货币。随后基础货币进入到金融体系，根据央行的货币政策，主要是存款准备金率和利率两大指标，再派生出银行存款和流通中现金。
游戏规则大约是这样的，利率高，人们就愿意把钱存到银行，而不是拿出去花掉，这样市面上流通的钱就要减少，物价就要下降；反之利率低，钱就要离开银行系统，市面上流通的钱就多了，相应物价就要上涨。存款准备金率也是一样，提高存准率，商业银行要向央行上交的准备金就多了，相应地，它能拿出来放贷的金额就少了，市面上流通的货币就要减少，物价就要下降，反之就上升。总之，利率和存款准备金率与物价成反比。
READ MORE
ANZ预测悉尼墨尔本房价将双双下跌10%
所以，判断房地产走势，主要就是看三条：央行发了多少钞票，利率，存款准备金率。
但问题的复杂性在于，这是一个全球化的时代，也是美元霸权的时代，资本全球自由流动，所以仅仅看澳大利亚储备银行的货币政策是远远不够，还要看美联储和中国央行的相关动作。
因此，这就形成了美联储（FED）——中国央行(PBOC)——澳洲储备银行（RBA）各自的资产负债表规模+利率政策+存款准备金率政策，这样一个3×3的政策矩阵，要看这个矩阵里，每一组因素的力量强弱和互动结果。
美、中、澳央行联动影响地产市场
首先来看这个矩阵发挥作用的主要机制：金融信用的扩张和收缩，以及扩张和收缩的管道与方向。
银行系统通过信贷向全社会注入货币，就像水流一样，流动到社会的各个角落。哪个角落的货币流动性多了，哪里的资产价格就要上涨。流到房地产市场里的多了，自然房价就要上涨，反之就下跌。这个指标，就是房贷在银行总信贷规模中的比例。那么这个比例在澳洲是多少呢？统计数据显示，房贷在澳洲存款机构全部信贷总额中的占比，截至2018年4月份，澳洲全部银行体系的总信贷规模是28.78万亿澳元，其中房贷规模达到17.55万亿澳元，占总信贷规模的62.1%。相比之下，在2007年年末，房贷在总信贷规模中的比例仅为51.9%。10年间房贷在澳大利亚银行系统总信贷规模中的占比升高了10个百分点，这清晰无误地解释了10年来澳洲房产大跃进的根本原因。
但问题是，从增量上看，房贷在总信贷中的占比增幅在逐月收窄。根据澳大利亚统计局的数据，在今年4月份，房产融资规模收缩了1.4%，房贷则收缩了0.2%，与去年相比，房产投资者所能获得的信贷收缩了整整15%，创下2016年以来的新低。下面这张图表清晰预见了今后澳洲房地产的走势：
年度总房贷占比变化
Source: CoreLogic
Source: CoreLogic / Supplied by Xiaoming Xue
那么是什么造成了房贷增幅收窄呢？归根到底，是因为老百姓的钱包已经被这十年来的地产大跃进给榨干了。澳洲老百姓的工资增幅已经连续5年陷入停滞了，但澳洲私人债务与收入比列达到189%，债务达到收入的两倍之多，这把韭菜实在是割不动了。
Approvals for the construction of new homes rose 9.2 per cent in December, beating expectations. (AAP) Source: AAP
中国资本海外投资充斥澳洲房地产
信贷因素之外，影响澳洲房市的第二大因素是资本跨境流动。道理很好理解，外资净流入增多，市面上钱多了，则房市向好；反之则趋于冷淡。那么决定外资流向的首要因素是美联储的货币政策。
自2016年1月份起，美联储开始进入加息周期。从那时起直到2018年7月份，美国联邦基准利率从0.25%一直上升到2%，整整提升了8倍之多。同期澳洲央行长期维持2.25%的高位，直到2016年8月份起澳央行降息至1.5%，而根据澳洲央行在6月份的政策公告，将继续维持现有1.5%的利率不变。也就是说，自2018年6月份以后，美国与澳洲之间即出现0.5%的利差，反向套利将鼓励资本离开澳洲房地产回流美国。
很清楚的是，当澳洲与美国2016年形成2个百分点的利差时，澳洲的资本净流入达到10年来最高峰；而进入2018年以来，随着两国利差迅速收窄至0，且随后美国利率水平超过澳洲形成反向利差，澳大利亚资本净流入规模开始急剧下跌，只相当于2015年资本净流入最高峰时期的不到10%，相比2017年的前期高点也整整收窄了超过70%。这也部分解释了楼市下跌的大趋势。
另外一个影响资本跨境流动的重要因素是中国央行的货币政策。
中国央行（PBOC）自2015年起将地方政府债纳入MLF抵押品池子，开始QE1；根据2018年3月份PBOC数据，2015~2018的QE1放了上百万亿人民币流动性，中国M2总量26.67万亿美元，超过美元和欧元总和。2018年6月1日，PBOC公告将AA级债券纳入MLF抵押品池子，开始QE2；新浪财经估算AA债市值是5~9万亿人民币，再用货币乘数加持，大约可以释放的流动性潜力是4~8万亿美元。就在上周，中国央行又刚刚公布了5000亿人民币的所谓“中期借款便利”（MLF）措施，开闸放水。
另一方面，在中国资本海外投资的布局中，澳洲房地产占据重要地位。中国资本在澳洲投资的标的主要是矿产和房地产，其中房地产投资占到中国在澳州总投资的1/3，占到中国资本全球房地产投资总额的11.5%。
中国央行如此庞大的QE规模，正常情况下足以填补美联储进入加息通道以来从澳洲出走的资本真空。但是由于中国执行的严厉资本流动控制措施，实际使得中国的流动性难以外溢的澳洲市场。CoreLogic估算，由于严格的资本管制措施，中国资本对于澳洲房地产的投资规模自2016年以来下降了22%，在2017年整整一年中，中国资本投资在澳洲房地产的金额总计只有135亿澳元，而澳洲房地产市场的总体房贷规模是17万亿澳元。
Source: Daily Mail Australia
澳洲外汇储备减少，资金回流美国
决定澳洲房市走向的第三大因素是澳洲央行——储备银行（RBA）本身的货币发行操作。
值得我们关注的是，澳洲央行发行澳元的主要资产已经是大规模的公开市场操作，也就是通过大量购买各类债券的方式向经济体注入基础货币，其总购债规模已经达到了1040亿澳元。而澳洲的外汇储备较之5月份大幅减少了70亿澳元，这也佐证了今年以来资本大量离开澳洲回流美国的趋势。
另外根据澳洲央行公布的30年资产负债表变化情况，我们可以看到，自2008年金融危机以来，澳洲央行迅速进入缩表周期，总规模急剧缩减至不到1000亿澳元的规模，直到2103年10月份才重新回到1000亿澳元你以上的规模，此后就进入扩表周期，资产负债表规模在短短4年内即翻了一番，到2017年6月份超过2000亿澳元的规模，而这一时期也是澳洲房地产市场在这轮牛市行情中的最后一波上涨。
总之，我们可以得出一个基本结论，决定澳洲房地厂走向的基本因素有三个：房贷在银行总信贷规模中所占的比例（及其增幅），美联储与中国央行的货币政策，以及澳洲央行自身的资产负债表规模。而需要我们特别注意的是，自2000年以后，房地产已经成为澳洲的支柱产业；房地产已经成为澳洲金融体系进行信用扩张的基础资产，房地产支持证券已经成为澳洲央行进行公开市场操作、购债发钞的主要标的资产；一旦房地产下行，将对总体澳洲经济产生巨大的负面作用，其负面效应将非常类似于2008年美国次贷危机。
声明：作者薛晓明，悉尼大学政治经济学博士研究生。
以上为作者观点，不代表本台立场。
