几乎每周都有房租上涨的新闻，或者更多租房者因房租上涨难以控制而被迫搬离家园的故事。
澳大利亚统计局（ABS）称，在截至10月份的一年中，全澳房租上涨了 6.6%。
如果您正在租房，那么情况会更糟，因为和一年前相比，房东收取的租金平均上涨了 8.6%。在悉尼和墨尔本等热门地区，房租涨幅度更大，较一年前上涨了约 15%。
澳大利亚央行行长米歇尔·布洛克（Michelle Bullock）预计，这一情况还会恶化。她说，在未来六个月内，租金可能会再攀升10%，然后才会有所缓解。
澳大利亚央行行长米歇尔·布洛克预计，在未来六个月内，租金可能会再上涨10% Source: AAP / BIANCA DE MARCHI/AAPIMAGE
各州和领地的政府有权通过租金监管和实际上的驱逐行为来防止租金过度上涨，从而帮助控制澳大利亚整体通货膨胀率。
我在协助新南威尔士州庇护所（Shelter NSW）和新南威尔士州租户联盟（Tenants Union of NSW）的研究发现，防止房租过度上涨的法规在一些发达国家越来越普遍，包括美国、加拿大和欧洲大部分地区。
人们常说，租金管制会减少对出租物业的投资，从而使房东和租户的处境都变得更糟。但我们研究发现，如果设计得当，租金管制可以通过加强租期保障和提高可负担性来帮助租户。
租金管制是如何运作的？
租金管制有各种各样的方法，但有一点经常被忽视。
有些规定将每年的租金涨幅限制在一个固定的百分比，比如爱尔兰限制租金涨幅不得超过2%，而加利福尼亚则不得超过10% 。
有些地方则将租金涨幅限制在通货膨胀率之内，尽管不断上升的通货膨胀导致许多司法管辖区对这些上限进行了限制。
然而，大多数国家不对租约的初始租金进行管制，而是限制其后的涨幅，并允许上一任租户搬离后，房东在新租户入住时自由确定新租金（vacancy decontrol）。
第一代的管制措施是冻结租金，第二代的管制措施是允许租金逐步上涨，第三代的管制措施是仅在租期内限制租金，允许业主在出租给新租客时不受限制地涨租。以下图表展示了这些差异。
如图所示，第三代控制措施的目的不是长期抑制租金增长，而是保护现有租户免受超额租金的影响。这意味着这些措施不太可能限制房源的供应。
而当房东对出租物业进行大规模装修或面临运营成本增加时，几乎所有法规都允许额外单独的加租。这有助于确保不会影响房屋的日常维护和修缮。
一些政府完全免除对新建租赁住房的监管，这些措施可能是永久性的或至少持续数年，这会使相当大部分的出租房屋市场不受监管。
租金监管将如何帮助澳大利亚租户？
我们研究了最近公布的五个租金法规案例，包括澳大利亚首都领地、爱尔兰、俄勒冈州、苏格兰和明尼苏达州的圣保罗。
与澳大利亚大多数地区一样，这些地区最近都没有完善或长期执行租金管制措施的历史。除了爱尔兰在过去十年内引入了租金控制措施外，其他地方均在过去五年内。
我们将每项法规与悉尼的租金上涨进行比较，研究每项法规可能提供的帮助。
爱尔兰的租金上限是最严格的。在指定的一些“租金压力区”，年增长率限制为2%或总体通胀率的年增长率，以两者中较低的一方为准。
如果悉尼在过去一年实施了这项规定，那么，悉尼的租户平均可节省1,976澳元。爱尔兰是上述五个地方中唯一实施第二代租金监管的政府，即使租约变化，租金上限仍适用。
苏格兰和圣保罗的租金上限规定也会限制悉尼的租金上涨。这两个地区都将年涨幅限制在3%，这意味着悉尼的租户在过去12个月内可节省1,716澳元。
然而，苏格兰允许房东因维修费用和运营成本增加而提高租金，幅度可高达6%。圣保罗则允许20年前建造的房屋不受这一规定的限制，加租幅度高达15%。在这两种情况下，当物业迎来新租客时，租金涨幅将“解除控制”。
俄勒冈州和首都领地的管制措施相对宽松。俄勒冈州规定每年租金涨幅不得超过10%，或7%加通货膨胀率（以较低者为准），但不包括过去15年建造的房屋。
澳大利亚首都地区将涨幅限制在澳大利亚统计局测算的堪培拉租金最新年度涨幅的110%，这是国际上独一无二的模式。
尽管这两项规定都无法限制悉尼在过去12个月中的租金涨幅中位数，但每项规定都能防止租金过快上涨。
澳大利亚最近的租金增幅非比寻常。
我们所研究的每一种租金管制的模式都允许悉尼租金在过去十年的大部分时间里，有相同或更高的涨幅。
虽然租金管制措施可以防止租金过度上涨，但大多数房东不会受到影响。
澳大利亚最新的《国家住房与无家可归者协议》的目标之一是鼓励私人租赁市场的租房权保障。
无限制的加租破坏了租房权保障，为澳大利亚各州和领地实施租金管制提供了理由。
我们研究的例子表明，此类法规不一定影响出租房屋的供给。虽然租金监管不是灵丹妙药，但可以使得租金更合理化，租客也更有保障。
本文作者是麦考瑞大学社会科学学院研究员阿利斯泰尔·西森（Alistair Sisson）。
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