在遇到建筑缺陷纠纷需要解决时，物业管理经理人Strata manager有什么责任？
您的Strata公司是由物业法团OWNERS CORPORATION在业主大会上由多数票胜出任命的，不是开发商，也不是建筑商，或房产中介任命的。所以Strata公司的职责是维护业主权益。
但是，现实世界中有太多我个人称为“假结婚”式的任命。什么意思？
根据新南威尔士大学未来城市学院2012年出版的一份现代城市调查报告（Governing the Compact City）中指出，开发商和Strata管理公司很多时候是利益共同体。开发商往往会指定与他们有“默契”的Strata公司来管理他们的楼盘，而这些“关系户”就常常会拖延帮助业主向开发商索讨他们应得的服务与利益。
最重要的体现就是在建筑缺陷索赔上，这个报告给出很多惊人的警示，比如从这个报告可以看到澳洲自千禧年后建筑的公寓楼有超过85%存在各种建筑缺陷，其中超过70%得不到开发商必要的保修，后续的维修费用需要由业主来买单。这个报告还指出开发商有多种方法来规避应有的维修责任，包括控制业主委员会，控制代理选票以及控制您的物业管理经理人，也就是Strata manager，这样建筑缺陷索赔或维修的要求就会被延迟，忽视以及根本不管。
另外，很少有业主在购房前就熟读和深入了解关于Strata的立法，包括建筑缺陷保修的规则及其他相应权益，加上Strata目前仍是一个相对本土化的产业，仍以西人Strata manager垄断为主，语言沟通和规则繁琐的双向制约，造成了华人业主并不清楚知道如何保护自己、获得完善的物业管理服务，反而常常得自掏腰包维修名下的房产，为此蒙受损失。
那Strata manager在解决建筑纠纷方面究竟有什么样的责任？说到底，他们应该敬业并且完全站在业主的角度来办事，为业主力争权益。千万不能小看Strata manager的作用，作为Strata manager，很多时候是需要向业主、业主委员会以及业主法团提供方向性的建议，虽然Strata manager没有资格提供法律咨询，但很多Strata manager有多年经验可以提供很多相似案例的分析给业主，以便业主、业主委员会以及业主法团做出正确的判断。
业主要怎么有效地跟Strata manager打交道？遇到收费高，服务又不满意的Strata manager要怎么放“大招”？
首先要提的一点就是澳洲社会的一个重要特色就是公民意识。这些意识体现在物业管理上，就是业主普遍愿意接受，并期望聘请有资质有声誉的物业管理经理人，就是Strata manager帮助其经营管理他们的物业，认可“花钱买服务”的模式；第二就是大家作为业主都期望积极自愿参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表自己意见，认可并尊重一致做出的决定。
由于立法规定STRATA须保存相应的通讯记录，就是correspondence records,因此普遍的业主和他们的Strata manager打交道很多的时候都是通过电子邮件的形式进行的，好处就是比方说如果有业主质问一笔公共维修的消费是怎样的一个情况，您的Strata manager就可以会看他的记录找出答案了。
当然了由于工作分配的原因，很多时候一个Strata manager可能会管理2到3千套的住宅，商铺等，工作也很繁琐，时间也往往不够用，行业的标准是通常在24小时内回复业主的邮件的咨询。所以如果您能在24小时内收到答复说您的需求将会被安排尽快处理，或者您的Strata manager回信说需更多的资料证据，这就说明您的Strata manager还算靠谱。
但是如果不是这样，我的建议就是在发邮件催促，或直接打电话，如果超过3、4天还是没有回复，技术上来说这已经是违反了Strata manager的合约规定了，通常业主可以采用直接投诉到公司负责人那里，或者发出最后通牒要求您的Strata manager回复，口气可以重一点。
很多时候很多华人业主不清楚如果出了问题怎么办？我需要指出的是按照法律，业主如果觉得物业服务不好，或者存在违规行为等任何不满都是可以去公平委员会要求调解，调解不成可以去Tribunal申述。公平委员会的调解是免费的，TRIBUNAL的收费也很低，一般是一个申请是澳币100左右。
尽管法律赋予了业主这种权利以及提供了渠道来解决问题，但实际操作并不那么简单，会耗大量时间和精力，通常公平委员会要至少等28天才会有回复。您还要填无数的表格，附加证据等，而且对方很有可能会缺席，或者直接拒绝调解。然后又是可能2个礼拜等最后决议，只有在收到这个调解不成的最后决议后您才可以去TRIBUNAL申诉，但是TRIBUNAL也是会提出开庭调解，对方可能还会缺席，这样时间有过去了2到3周，然后即使对方来了，到法庭判决可能又要3到4周了。这样一来一去，一个小投诉会拖成几个月的精力时间的消耗，而且可能往往结局并不理想。
从我的角度来说如果碰到服务不好的Strata manager，出路就是换掉他们，现在新法下换掉一个不负责不靠谱，或者就是直接为开发商站台，为开发商利益服务的Strata管理公司已经变得非常容易了，有多种方式方法可以采用。我会在后续节目中陆续为大家介绍，欢迎关注。
