【反效果？】研究員：凍結租金反會使更多澳洲人無家可歸

經濟研究員認為，凍結租金將使房屋更少、質量更差，增加聯邦租金援助才是上策。

綠黨提議凍結兩年租金，然後將租金升幅限制在每兩年上漲 2% 的永久上限。 Source: AAP / LUKAS COCH/AAPIMAGE

租屋市場正處於危急狀態。澳洲各地的租屋者面臨著租金兩位數增長和創紀錄的低空置率。低收入租屋者受到的打擊尤其嚴重，一半以上承受租金壓力。

聯邦政府仍未落實應對措施，國家內閣明天（16日）舉行會議時將主要討論住屋市場問題。

國家內閣明天將舉行會議，主要討論住屋市場問題。 Source: AAP / DARREN ENGLAND/AAPIMAGE

綠黨提議凍結兩年租金，然後將租金升幅限制在每兩年上漲 2% 的永久上限。

繼儲備銀行行長洛菲利（Phillip Lowe）

，一些經濟研究員也指出凍結租金最終弊大於利。

智庫機構格拉頓研究所（Grattan Institute）的經濟政策項目主任科茨（Brendan Coates），和高級研究員莫洛尼（Joey Moloney）於

指，由於沒有足夠的住房可供使用，租金持續上漲。

研究人員表示，平均而言，澳洲人比以前擁有更多住屋。新冠疫情封城期間和在家工作變革引發了一場「空間競賽」。許多澳洲人都額外選用臥室作為家庭辦公室。

但 Flatmates.com.au 的流量表明，租金上漲意味著那些節省住屋費用的人，將家庭辦公室出租給室友、搬進合租房屋，或與家人一起居住。

研究人員稱，如果凍結租金，這種情況就會停止。那些絕對需要尋找新住屋的人，比如新移民或逃離家庭暴力的女性將被冷落。

因此，科茨和莫洛尼認為，如果凍結租金，更多的澳洲人可能會無家可歸。

科茨和莫洛尼又指出，將租金每兩年漲幅限制在 2% 的長期成本可能會更高。這一上限將削弱建造更多住屋的動力，讓澳洲的住屋更少、質量更差。

在舊金山，研究表明，從長遠來看，租屋供應的損失可能只會推高市場租金。在紐約，有證據表明租金管制單位更有可能破舊不堪。

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09/04/202304:33

嘗試實施此類嚴格租金管制的城市，最終採取一系列的例外措施，以試圖持續激勵業主建造新租房，並保持現有出租房可居住。

但雖然嚴格的租金凍結和上限有缺憾，並不意味著不能為租戶提供更有力的保護，防止租金突然大幅上漲。

堪培拉消費者價格指數（CPI）租金部分記錄顯示，假如業主把租金上調的速度超過首都領地普遍租金漲幅 1.1 倍以上，則必須尋求租戶的批准。如果租戶反對，業主有責任向首都領地民事和行政法庭，證明增加租金的合理性。

大多數其他司法管轄區允許租戶，通過獨立法庭對租金上漲提出異議。但澳洲首都領地是唯一使用如此明確的基準，來衡量業主何時有責任證明漲幅合理。

但研究員認為，在短期內，很難看到這種措施擴展到首都領地之外。堪培拉是一個覆蓋較小的地理區域，並擁有較單一租賃市場。除非從澳洲統計局獲得更好的區域租金基準，否則這種方法不可能。

研究員指出，要幫助陷入困境的租戶，最佳方法是增加聯邦租金援助，可以幫助弱勢租戶在有棲身之所的同時，仍能負擔其他必需品。但澳洲的租金援助仍然不足。

科茨和莫洛尼認為，澳洲房屋未來基金應該盡快在聯邦國會獲得通過，但全國內閣會議可以採取的最佳措施，是允許在主要城市的適用郊區建造更多房屋，這是大多數人想要居住但又不能居住的地方。

研究人員強調，只有當房屋充足時，人們才買得起房。