未來澳洲樓市方向會點走?

疫情前後，澳洲的樓價發展惹人關注，最新的研究結果出爐，澳洲絕大部分城市的樓價不跌反升，令人喜出望外，究竟原因在哪裏？有分析家表示踏入2021年，樓市會繼續興旺，他們所持的理由又是什麽？另外澳洲物業評議會最近發表一份研究報告， 試從人口變化的角度探討未來物業市場需求上的轉變，那麽這份報告又給與市場多少的啓示？本文嘗試探究箇中的情形。

Real estate agent Adrianna May at a newly sold property in Cronulla, NSW. Source: AAP

CoreLogic每月物業市場樓價變動 Source: CoreLogic RP Date Daily Home Value Indewx: Monthly Values -31 January 2021

要點：

• 澳洲樓房物業市場穩渡疫情的嚴峻打擊，不跌反升；
• 政府推出刺激經濟方案、聯邦儲備銀行大幅減息以及銀行配合推出措施，將疫情封城的陣痛減到最少；
• 疫情迅速受控導致澳洲經濟復蘇步伐加快，利好樓市發展；
• 疫情改變了對樓房物業市場的供求；
• 經濟學家預期未來九個月，墨爾本及雪梨的樓房物業價格將會上升7% 及7.5% 不等；
• 千禧一族的崛起及口味將會決定物業市場的未來發展；
• 預測未來市場對高價及平價樓的需求將會大幅增加，但中價樓的需求反而不升反跌；

澳洲樓市穩渡疫情打擊

澳洲樓房物業市場的走勢一直惹人關注，去年受疫情影響，財經界對於樓市的走勢并不樂觀，有個別銀行的研究甚至指出如果在缺乏任何政策的支援下，澳洲樓市有可能會大幅下滑30%，報道一出，市場爲之嘩言。但在政府推出各項的政策支援，并在銀行的配合下，澳洲樓市的價格除墨爾本稍微下跌2.06 %之外，其餘各大城市的樓房物業價格不跌反升。

根據CoreLogic發表的最新研究結果顯示，升幅最多的莫過於達爾文，報11.44%；其次到坎培拉錄得升幅8.53%；雪梨則錄得1.99 % 的升幅；墨爾本的跌幅與連番受到疫情打擊兩度封城有關。

市場現時問的問題是一，有鑒於疫情得到改善，踏入第三季，即1月至3月打後時間，澳洲的樓市預計會怎樣走下去？ 二， 市民對樓房物業的需求與口味是否出現了變化？ 三，中長期澳洲樓市隨著疫情後的發展與人口的結構性變化，千禧一族（即27嵗至40嵗的一群）在未來10年對樓市的需求有什麽改變？ 四，日後量度市場價格的標準是否仍然可以依賴中間價作爲量度的標準？本文試探討解答以上的問題。

澳洲樓市未來會怎樣發展下去？ Source: NSW State of Environment CC BY NC 4.0

市場憧憬樓市短期的發展趨勢

澳洲宏觀經濟發展

隨著澳洲的經濟的發展步伐比預期的快，聯邦政府匯同各州政府應對疫症的蔓延，大幅減少疫情對澳洲整體經濟帶來的嚴重傷害，去年5月聯邦儲備銀行公佈經濟展望時，指出預期2020年頭半年澳洲國民生產總值將會大幅下跌10%，失業率會攀升至10% 左右。然而到了今年2月份，聯邦儲備銀行發表的經濟展望，回顧過去一年的國民生產總值跌幅只報2%；預計今年2021年國民生產總值更加將會取得3.5% 的增幅。

至於失業率方面，去年12月報跌6.6%，但這個數字比去年11月的跌6.8% 已經有所改善，兼且增幅提速，讓市場憧憬失業率的數字會隨著澳洲經濟增長步伐，持續改善下去，現時預計到了今年6月尾，失業率有望進一步下降至6 %左右，市場對於澳洲經濟樂觀的情緒，無可置疑。

銀行配合

另一邊廂，銀行公佈的業績顯示公司盈利儘管受到疫情的打擊，然而銀行撥備應對壞賬的準備顯得過份保守，意思是實際情況不比預期的差，以聯邦銀行的最新業績報告爲例，聯邦銀行原先撥備19億壞賬撥備，最終只用去8億8,200萬元，換句話説只用去原先撥備的43% 左右，情況嚴重，但同時顯示原先設想過份悲觀，讓市場對前景平添多一份樂觀的情緒。

政府硬推救市保就業方案

加上聯邦政府在去年疫情期間推出的各項救市保就業措施、儲備銀行將官方利率下調至0.1厘的歷史新低以及銀行配合將按揭利率逐步下調至平均的3.29厘左右，連串措施有助澳洲各大城市的樓房銷售價格不跌反升。

經濟學家對短期樓市發展充滿信心

爲此緣故， 聯邦銀行最近發表研究報告， 表示基於目前澳洲的經濟發展勢頭，預測澳洲兩個最大城市，雪梨及墨爾本的樓價升幅，預計今年將會分別報漲7.5% 及7%，明年預計會取得 5% 及7.5% 的升幅。至於其他大城市，譬如布利斯本、西澳及坎培拉的樓房價格上升幅度更加會高達16.6%、17.7% 以及15.5%，預測升幅頗爲可觀。

換句話説，雪梨的樓房中位價格將會上升至120萬，墨爾本的會上升至92萬的新水平。

考慮到澳洲的經濟增長要回復到2020年疫情打擊前的水平，儲備銀行將會繼續展開買債的量寬操作，創造就業機會，致力將失業率下調至疫情前的5.2% 或以下，儲備銀行的寬鬆政策預期將會持續下去，儘管近期長債收益率受到美國10年長債盈利收益率的影響，有所變動，上升至1.36厘，但這個收益率的變動并非通脹帶動所致，目前通脹率維持在1.34 % 的水平。換句話説，澳洲樓房價格會隨著經濟活動加快的影響，而開拓持續上升的空間。

疫情後樓市的生態環境出現變化

與此同時，地產界開始留意到過去一年的抗疫過程中，樓房物業市場的生態環境出現了以下幾個轉變， 并且預計疫情過後，這個情況會延續下去。

一，隨著各州政府宣佈推出封城抗疫措施，各行各業在可能的情況下紛紛推出在家工作的工作模式， 轉眼差不多已過一年。在家工作意味著大城市甲級辦公室的價格及租務市場將會受到一定程度的影響；

二，在家工作成效得到確認，打工一族便不再需要住近市中心。爲此緣故，市中心範圍20公里外的樓房物業市場，甚至大都會周邊的物業市場需求突然暢旺起來；

三，從樓房物業的價格角度觀察，市中心的Apartment 本來已經出現供過於求的滯銷現象，故此叫價受到壓力，成功脫手的時間也隨著供求出現變化而要順延，

四，此外，有小片花園的獨立屋 townhouse 或排屋unit再次受到買家的垂青， 原因是抗疫期間，就是有公衆泳池或會所的Apartment 變得無人問津。

樓市中長期發展方向

市場的解讀是這一個預測著眼於目前到未來9個月的發展，但中長期而言，隨著人口的改變，預期國民對於樓房物業的看法又將會出現什麽的改變？

未來千禧一族會影響澳洲的物業市場走勢嗎？ Source: Population Map McCrindle Insight Report

人口變化與及對樓房口味的轉變

最近澳洲物業評議會 （Property Council of Australia）發表了一份從澳洲人口的變化前瞻未來樓房物業市場需求的改變研究報告。 研究報告提出未來10年，千禧人口一族將會成爲市場的主要買家，既然如此，那麽他們的口味如何？該報告主要從兩點加以分析。

太陽蛋變炒蛋的選址改變

第一，所謂千禧一族者，泛指目前1981至1994年出生，介乎26嵗至40嵗的一群，目前他們佔澳洲整體人口百分之22， 是最大的一個人口組別，届時他們纍積的財富也屬最大的一群。目前與之相比的是戰後出生的一族，同佔人口比例百份之22。但10後，他們的平均年齡已屆80，數目將會相應減少。故此未來的物業市場將以這一批千禧一族為馬首是瞻。

研究人員留意到疫情對這一群千禧一族的年輕家庭而言，帶來了對物業市場需求上的轉變， 如前所述，他們選址不再以市中心爲主， 更加遠離 Apartment，爲給與孩子活動的空間，他們可以選擇大都會的周邊住宅區，甚至大都會邊緣的住宅區等。  

故此行内開始有個説法，市中心比喻為太陽蛋黃， 其餘蛋白便是周邊城市，如今變成炒蛋，太陽蛋的光環已經不再。  

技術含量需求變遷影響收入

第二，疫情前後，社會對各行業的技術含量需求出現了明顯的變化。疫情前後醫生及工程師等的技術含量社會需求，有增無減；其次便輪到在疫情前排在尾後的貨車司機、餐飲業員及銷售人員等；至於原本企穩在技術含量需求中間位置的勞動人口、譬如警察、電子工人及機械師等卻在疫情後不升反跌。

這個現象將會反映在薪金的升幅水平上，形成了一個薪酬集中在首尾U型兩極的位置。從樓房物業的需求來看，地產發展商未來10年要面對的情況是客戶需求最多的是貴價樓及平價樓，而中間價的樓房需求將會減少。

結論

市場認爲這一份研究指出未來樓房物業市場的發展趨勢，從而讓地產發展商制定未來的發展路綫圖，符合市場的需要，故此有一定的參考價值。

另外，既然未來的發展趨勢會集中在建築高價及平價物業，那麽統計學上一直賴以為指標的中間價樓房價格將會失去其參考價值， 理由是這一類的物業只佔市場一個低的比重，不再具備代表性的指標作用。

現時市場要做的是密切留意物業市場的動態，疫情過後，商業運作模式無可避免地出現了改變，但這個改變是提升抑或完善了目前的運作效率？抑或將會完全取代現有的工作模式？

譬如研究報告指出太陽蛋的物業市場模式固然已經被撠破，但這是否表示商業中心型的城市規劃從此消失？市場不能否認企業密集發展有其先天性的優勢，起碼在物流運輸、不同行業功能互相配合連接的便利、或者是讓消費者集中一區展開商業活動等，都顯示太陽蛋的城市規劃仍將扮演重要的角色，那麽目前出現的炒蛋式物業市場發展是否會持續下去？資訊科技的配套發展是否能夠與時并進，全程配合？大家需要密切觀察。

市場亦都需要觀察千禧一族對物業市場的胃口是否出現一如報告書内容展示的變化一樣，抑或不斷在變，從而掌握市場的脈搏與動向。

最後，社會對技術含量的需求不斷在變，科技及資訊的發展改變了人們的生活模式，有一些行業抵受不住時代的淘汰，而湮沒人間， 取而代之的是切合和時代需要的新工種，新技能。

10年後，澳洲的社會將會變成怎麽樣的面貌，大家只能密切關注，與時并進，別無選擇，包括物業市場的發展吧。

在澳洲，所有人必須保持至少 1.5 米的社交距離。請查閱所屬州份或領地的聚會限制規定。

目前可在澳洲多個地方接受新冠病毒測試。如出現傷風或感冒症狀，應致電家庭醫生或撥打 1800 020 080 致電「全國新冠病毒健康資訊熱線」，以安排進行測試。

聯邦政府推出的追蹤新冠病毒的應用程式 COVIDSafe 可在手機中的應用程式商店下載。

SBS 致力為澳洲多元社區提供最新的新冠疫情資訊。有關新型冠狀病毒疫情的最新報導，請前往 sbs.com.au/language/cantonese/coronavirus-updates。 

---

瀏覽更多最新時事資訊，請登上廣東話節目 Facebook 專頁、廣東話節目 MeWe 專頁，或訂閱廣東話節目 Telegram 頻道。