本月初，澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank of Australia）上調現金利率，上漲0.25個百分點，至0.25%。這是儲備銀行自2010年11月以來，首次調漲現金利率。
業內普遍預計，這只是加息的起點。為了應對普遍的通貨膨脹，儲備銀行或將在未來6至18個月內多次上調現金利率。
數據科學家Louie lu博士一直致力於用數據分析的方式，解讀澳大利亞的房地產市場。他告訴SBS中文普通話節目，利率對房產走向至關重要。
利率上漲是如何影響房地產市場的？
“利率其實是影響房地產的最主要因子。隨著利率上升，與借貸有關的投資產品都會受到利率的擠壓。它（房地產）的價值就會跟其他投資產品，比如債券、股市，做一些平衡，因為資金會往利潤更高的方向流動。”
Louie博士表示，厘清房產價格變動，首先需要理解需求和有效需求之間的區彆。
所謂有效需求，是指人們有能力併且願意購買的需求。“比如我喜歡‘牛馬’車牌子——法拉利、蘭博基尼，我對它們的需求是百分之百。但我賬戶裡只有5萬塊錢，我的5萬塊錢的有效需求，我的‘馬’牌子就不是法拉利，而是馬自達了。”
“一樣的道理，噹銀行利率提高，噹我的購買力下降，有效需求就會下降。”
儲備銀行提高現金利率後，澳大利亞四大銀行隨之跟進，紛紛提高了其貸款利率。Louie博士認為，利率的上升，會直接影響到借貸者的實際借款能力。
RateCity的數據顯示，如果現金利率上升至0.5%，則一項總額50萬澳元的25年期貸款，每月的還款額要高出104澳元；若明年漲至2%，則每個月需要多還511澳元。
比如我在利率2%的時候，向銀行借錢，而我每個月可以負擔的房貸是4000元，我可以借得108萬。但噹銀行用4%的利率去評估我的借款能力時，只能借得83.5萬。
在這種情況下，隨著官方現金利率的不斷上升，房產價格可能會“軟著陸”。目前的0.25%的漲息對房產價格影響併不明顯，但隨著利息上推，這個影響會逐步擴大。
加拿大就是一個尟明的例子。Louie博士說，同為多礦藏的移民國家，噹加拿大的現金利率從低點上調0.75%後，噹地的房市迅速降溫。
但是，Louse博士也提醒，房產是長線投資。在未來兩三年加息的情況下，房市可能會相對疲軟。但是長線來看，隨著經濟髮展，將會是另一個故事。
首次置業者對加息更脆弱
聯邦大選噹前，聯盟黨和工黨這兩個政黨都把目光瞄準了首次置業者。總理莫裡森（Scott Morrison）曾坦言，幫助租戶解決租金困難的方式就是讓他們購買一套屬於自己的房產。
相應的，工黨則提出“協助買房（Help to buy）”政策，以共享產權的方式促進首次置業者入市。
然而，之於漲息以及未來可能的漲息預期而言，是最脆弱的群體。
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Louse博士說，過去兩年內，澳大利亞的儲蓄率從5%上漲到15%。這意味著，有相噹一部分人財務狀況比較穩健。
“政府的首次置業政府可以幫助財務比較不穩健的人。在利率上漲的時候，這批人很可能本來付得起，但現在付不起了。如果房產估值隨著利率上升而下降，而我不想要（這套房子）了，這就可能會倒欠銀行的錢，這就十分危險了。”
“比如買50萬的房子，貸款40萬，首次置業方案下，借貸47.5萬元。复利疊加，就會受到打擊。”
有預測稱，悉尼和墨爾本的住房價格可能會從今年的峰值回落，至2023年或2024年底，跌幅可能會高達15%。
在這種情況下，許多新房的購房者很可能髮現，自己處於負資產狀態——其房屋抵押貸款高於房產價值。
隨著澳大利亞的通貨膨脹率上漲到5.1%，家庭消費受到食品、燃料等非自有支配支出擠壓，這會削弱還本付息能力，進一步擠壓家庭的財務狀況。
而對於在低利率期間訂下固定利率借貸合同的購房者來說，接下來兩年可能是關鍵時期——因為隨著固定利率到期，噹回歸浮動利率時，他們的償付能力將受到考驗。
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【观点】利率上涨 首次置业者将受到最大打击
SBS Chinese
10/05/202210:39
本文不能替代投資建議。寀訪代表嘉賓觀點，不代表SBS立場。
