چطور توانستم با تبدیل کردن بانک قرضه خانه‌ام، نزدیک ٥٠ هزار دالر صرفه‌جویی کنم؟

باز نشر:خریدن خانه در آسترالیا شاید برای بسیاری از ما بزرگ‌ترین معامله‌ای باشد که در زندگی انجام می‌دهیم، اما خیلی‌ها بدون این‌که اهمیتی بدهند یا از سر بی‌اطلاعی، سود سرسام‌آوری به بانک‌ها می‌پردازند. این‌جا تجربه شخصی‌ام را از این‌که چگونه توانستم با تبدیل کردن بانک قرضه خانه‌ام، احتمالاً ٥٠ هزار دالر صرفه‌جویی کنم، با شما شریک می‌کنم.

بسیاری از بانک‌های بزرگ، مشتریان فعلی را به صورت خودکار شامل تخفیف‌های جدیدشان نمی‌سازند. Source: Unsplash/Tierra Mallorca

وقتی بانک مرکزی آسترالیا در اوایل ماه نوامبر سود پول را به سطحی تاریخی پایین آورد، اولین کاری که به ذهنم خطور کرد، این بود که از بانک خود بخواهم سود قرضه/وام خانه‌ام را پایین بیاورد. به نظرم اصلاً عادلانه نبود که نرخ سود ٠,۱ درصد باشد و من ٣,٠٥ درصد بپردازم.

به شعبه محلی بانک زنگ زدم و گفتم می‌خواهم درخواست کنم سود قرضه‌ام را پایین بیاورید. فردی که از ابتدا کمکم کرده بود قرضه بگیریم، از من کمی وقت خواست تا درخواستم را با بخش قرضه در میان بگذارد و جوابش را به من پس دهد.

چند روز بعد زنگ زد و گفت 'چون تو در اوایل سال هم این درخواست را کرده بودی و نرخ سودت به اندازه ٠,٠٥ درصد پایین آورده شده، ما نمی‌توانیم در طول یک‌سال دو بار این درخواست تو را قبول کنیم'.

ناامید نشدم، چون تا حالا تحقیق خودم را کرده بودم و تکلیفم روشن بود که باید با این بانک خداحافظی کنم، چون اگر قبول هم می‌کردند، در نهایت یک ٠,٠٥ درصد دیگر را هم می‌گذاشتند رویش تا بشود ٣ درصد. اگر نرخ‌های فعلی بازار نگاه کنیم، ٣ درصد هنوز سود بالایی است.

در جریان جست‌وجوهای آنلاینی که انجام داده بودم، متوجه شده بودم نرخ سود یکی از بانک‌های کوچک ۱,٧٩ درصد است. این اولین انتخابم بود.

'نسبت قرضه/وام به ارزش'

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند نرخ سود در آسترالیا حداقل برای دو تا سه سال دیگر در پایین‌ترین سطح خود باقی می‌ماند. Source: bongkarn thanyakij from Pexels

بیشتر این بانک‌های کوچک قرضه، شعبه ندارند و تمام کارهای شان را آنلاین پیش می‌برند. درخواستم را که درج کردم، متوجه شدم شاید واجد شرایط دریافت قرضه با این نرخ نباشم، چون تا آن زمان نمی‌فهمیدم اصطلاح «نسبت قرضه به ارزش» (به انگلیسی: Loan to Value Ratio)- که به صورت مخفف «ال‌وی‌آر» (LVR) نوشته می‌شود- یعنی چه.

شرط این بانک این بود که برای انتقال قرضه از بانک دیگر، نسبت قرضه به ارزش یا همان ال‌وی‌آر زیر ٦٠ درصد باشد. این یعنی مقدار پولی که می‌خواهید قرض بگیرید، باید کمتر از ٦٠ درصد ارزش خانه باشد.

فرض کنید بانک خانه شما را ارزش‌یابی (Evaluation) می‌کند و می‌گوید ارزش فروش آن ٥٠٠ هزار دالر (پنج لک دالر) است و بدهی شما از بانک فعلی تان ٣٠٠ هزار دالر است. حالا ٣٠٠ هزار را تقسیم ٥٠٠ هزار و سپس در ۱٠٠ ضرب کنید. نتیجه ٦٠ می‌شود. این یعنی ال‌وی‌آر خانه شما ٦٠ درصد است.

با رد و بدل شدن چند تماس تلفونی با این بانک، از آن‌ها جواب رد گرفتم. یعنی با همان نرخ ۱,٧٩ درصد به من وام نمی‌دادند. دو نرخ دیگر هم داشتند که بالای دو درصد بودند و من می‌توانستم این نرخ را در خیلی از بانک‌های دیگر به دست آورم.

بر علاوه، متوجه شدم کار این بانک خیلی کند است و اگر هم با نرخ‌های بالای دو درصد آن پیش بروم، کارم به درازا می‌کشد.

توجه به 'نرخ متغیر و مقایسه‌ای'

نکته دیگری را که باید هنگام گشت‌وگذار آنلاین در وبسایت بانک‌ها فراموش نکنید، این است که متوجه «نرخ متغیر» (Variable Rate) و «نرخ مقایسه‌ای» (Comparison Rate) باشید. خیلی‌ها فریب نرخ متغیر را می‌خورند، در حالی که اصلا باید متوجه نرخ مقایسه‌ای بود.

به زبان ساده، نرخ متغیر همان قسط ماهانه‌ای است که شما به بانک می‌پردازید، اما نرخ مقایسه‌ای شامل تمام هزینه‌های اضافی دیگری می‌شود که بعضی از بانک‌ها از شما می‌گیرد. به طور مثال، نرخ متغیر سود یک بانک ممکن است ۱,٩٨ درصد (که خیلی خوب است)، اما نرخ مقایسه‌ای آن ٣,٦٥ درصد باشد. این به آن معناست که شما در واقع در پایان روز ٣,٦٥ درصد سود پرداخته‌اید، نه ۱,٩٨ درصد.

درج درخواست آنلاین

If you deferred your home loan repayments due to the impacts of COVID-19, find out more about what that means for you. Source: Pixabay

به جست‌وجوی آنلاین خود برای پیدا کردن یک بانک مناسب دیگر ادامه دادم. بالاخره به بانکی رسیدم که نرخ‌های مناسبی داشت، مشتریانش نظرهای مناسبی داده بودند و سیستم آن خوب به نظر می‌رسید.

با استفاده از ماشین‌حساب منی‌اسمارت (MoneySmart) نرخ این بانک را که با بانک فعلی‌ام مقایسه کردم، متوجه شدم که اگر با بانک جدید بروم، در طول عمر قرضه حدود ٥٠ هزار دالر صرفه‌جویی می‌کنم.

خوبی دیگر این بانک این بود که برعکس بانک فعلی، وقتی نرخ سود خود را برای مشتریان جدیدش تخفیف می‌دهد، یا وقتی «نسبت قرضه به ارزش» (ال‌وی‌آر) خانه کاهش می‌یابد، سود قرضه من هم به طور خودکار پایین می‌آید.

با باز کردن یک حساب کاربری در وبسایت آن‌ها، شروع کردم به درج درخواستم. این کار خیلی ساده است و در عرض چند دقیقه تمام می‌شود. کافی است میزان درآمد سالانه خود و همسر خود یا هر عضو دیگر خانواده که نامش در قرضه درج می‌شود را دم دست داشته باشید.

اگر اسنادتان را از قبل در قالب‌های پی‌دی‌اف و ج‌پی‌جی آماده داشته باشید، کارتان خیلی سریع‌تر پیش می‌رود. اسنادی را که احتمالاً بانک‌ها از شما می‌خواهند همراه درخواست خود درج کنید، این‌ها هستند:

• سند هویت: پاسپورت، گواهی‌نامه رانندگی، مدی‌کیر و...
  
• اسناد درآمد و اشتغال: صورت‌حساب درآمد یا همان پی‌سلیپ (Payslip)، صورت‌حساب بانکی (Bank Statement) از کل حساب‌هایی که دارید، صورت‌حساب بانکی حساب قرضه با بانک فعلی، اعلامیه ارزیابی (Notice of Assessment) بازگشت مالی (Tax Return) که می‌توانید آن را از حساب مای‌گف (MyGov Account) خود دانلود کنید، و اسناد درآمدهای اضافی.
  
• «نامه نرخ‌ها، ارزش‌یابی و هزینه‌ها» یا همان نامه مالیات سالانه شهرداری (Notice of Rates, Valuation and Charges)
  

اگر به اسناد بیشتری نیاز شد، بانک آن‌ها را از طریق حساب کاربری تان در وبسایت خود یا از طریق پیام کتبی، تماس تلفونی یا ایمیل از شما می‌خواهد. یکی از چیزهایی که بانک حتما از شما می‌خواهد، خانه‌پری فرم مصارف ماهانه است. از روی این فرم بانک می‌خواهد بفهمد درآمد شما، پس از تأمین مصارف اولیه- مانند انرژی و آب، هزینه بیمه، خوراک و پوشاک، ترمیم خانه، پول نفت و...- کفاف پرداخت قسط قرضه را می‌کند یا خیر.

بعد از دریافت اسناد مورد نیاز، بانک اقدام به ارزش‌یابی/قیمت‌گذاری خانه یا ملک می‌کند. این کار از طریق یک سازمان ثالت انجام می‌شود و اکثر بانک‌ها هزینه آن را متقبل می‌شوند (یعنی برای شما هزینه‌ای ندارد).

وقتی از مرحله ارزیابی‌های اولیه رد شدید، بانک از شما می‌خواهد اسناد هویت تان را تأیید (verify) کنید. این کار از دو راه شدنی است:

• یک، مراجعه به یکی از شعبه‌های آسترالیا پست که این کار را در بدل یک هزینه اندک انجام می‌دهند.
  
• دو، استفاده از گزینه خود بانک. بانک‌ها معمولاً با شرکت‌هایی که کارشان بازرسی و تأیید اسناد هویت است، قرارداد دارند. کاری که باید بکنیم، این است که با استفاده از لینکی که بانک برای مان فرستاده، تاریخ و وقتی را برای این کار انتخاب کنیم و بعد مأمور شرکت دم در خانه می‌آید تا اسناد هویت ما را تأیید کند. این کار هزینه‌ای ندارد، اما شرطش این است که کل افراد شامل درخواست قرضه باید در همان وقت در خانه حاضر باشند.
  

تبدیل بانک وقت می‌گیرد و بدون هزینه نیست، اما بسیاری اوقات ارزشش را دارد. Source: Getty

وقتی همه این‌ها به‌خوبی پیش رفت، درخواست قرضه/وام «بی‌قید و شرط» تأیید می‌شود. مرحله بعدی، امضای قرارداد جدید، فرم خروج (Discharge Authority Form) از بانک فعلی و بقیه اسناد مربوط به بازپرداخت قسط و... است. فرم خروج را ضمن فرستادن به بانک جدید، باید به بانک فعلی خود هم ایمیل کنید یا به یکی از شعبه‌های آن تحویل دهید.

در اکثر ایالت‌های آسترالیا می‌شود این اسناد را به صورت آنلاین امضا کرد.

این مهم است که قرارداد بانک جدید را ناخوانده امضا نکنیم. اگر خودمان دانش کافی برای فهمیدن شرایط قرارداد نداریم، می‌توانیم در بدل پرداخت هزینه‌ای، درباره آن از مشاوران مخصوص حقوقی و مالی استفاده کنیم.

بعد از امضای قرارداد و فرم خروج، بسته به این‌که با کدام بانک هستید، معمولاً ۱٥ تا ٢٠ روز وقت می‌گیرد تا روز تسویه حساب (Settlement) با بانک فعلی فرا برسد. یعنی در این روز بانک جدید پول را به حساب بانک فعلی تان واریز می‌کند و شما رسماً مشتری بانک جدید می‌شوید.

فراموش نکنیم که این کار وقت‌گیر است و کاملاً بدون هزینه نیست. علاوه بر حدود ٢٢٠ دالر هزینه (فیس) دولتی، بسیاری از بانک‌ها فیس خروجی دارند که باید در روز تسویه حساب پرداخت شود.

حالا قسط ماهانه من حدود ۱۱٥ دالر کمتر از بانک قبلی است که می‌توانم با پرداخت اضافی این مبلغ در ماه، قرضه‌ام را خیلی زودتر از وقت اصلی آن ادا کنم.

یادداشت: این گزارش ابتدا در ۱۱ام فبروری ۲۰۲۱ منتشر شده بود.