زمانی که شما ملکی را اجاره می کنید، حقوق و مسئولیت های مهمی برای شما به وجود می آید.
با این وجود تحقیقی که اخیراً صورت گرفته است نشان می دهد که بسیاری از مستاجرها با بی عدالتی ها و اضطراب مواجه شده اند، بالاخص مهاجران جدید که می توانند در بازار مسکن با سوءاستفاده و تبعیض، آسیب پذیرتر باشند.
اجاره می تواند پروسه ای سخت در بازار روبه رشد مسکن در استرالیا باشد.
به تازگی موسسه های چویس، نشنان شلتر و اتحادیۀ ملی مستاجران تحقیقی انجام داده اند که نشان می دهد بسیاری از مستاجران با حس اضطراب، ناامنی و تبعیض مواجه بوده اند.
بر اساس یافته های این تحقیق، بیش از 80 درصد مستاجرها قراردادهایی کمتر از 12 ماه یا حتا بدون زمان مشخص داشته اند.
مدیر عامل چویس، اَلن کرکلند می گوید که این مساله مستاجران را در معرض خطر قرار می دهد.
او می گوید: "قوانین موجود می تواند به سادگی زمینه ساز تبعیض شوند، چرا که افراد امنیت اندکی در زمان اجاره دارند. بسیاری اجاره هایی با قراردادهای پیوستۀ ماه به ماه دارند که به سادگی می تواند فسخ شود. وقتی هم قراردادی داشته باشید و به پایان آن برسید، حقوق شما بسیار محدود می گردد."
این تحقیق همچنین نشان می دهد که از هر چهار نفر یک نفر، نیاز فوری به تعمیر ملک مورد اجاره دارد و زمانی بیش از یک هفته را در انتظار درخواست تعمیر گذرانده است.
و از هر هفت مستاجر یک نفر مایل نیست که شکایتی کند یا درخواستی برای تعمیر بدهد چرا که از بابت بالارفتن نرخ اجاره بها، سوءاستفاده یا حکم تخلیه نگران است.
مدیر موسسۀ مسکن نشنال شلتر، آدریان پیسارسکی می گوید که مستاجران اغلب از شکایت کردن صرف نظر می کنند.
او می گوید: "هر چه بیشتر کسی اجاره نشین بوده باشد، احتمال این که شکایت کند پایین تر است. به نظر من این نشان می دهد که کسانی که مدت طولانی ای اجاره نشین بوده اند، تجربیات تلخ تری از شکایت کردن دارند."
کمیسر فِر تردینگ نیوساوت ولز، راد استو می گوید که تشکیلات آن ها با سازمان های کامیونیتی همکاری نزدیکی دارد تا بتواند از حقوق مستاجران دفاع کند.
او می گوید: "ما به طور اخص دریافته ایم که چه قدر مساله برای تازه واردها مشکل است، چرا که اولین نیاز هر کس این است که جایی برای زندگی پیدا کند، و همچنین دریافته ایم که آنها در کشور مبداشان هم ممکن است شرایط و قوانین مشابهی نداشته باشند، برای همین برایمان مهم است که به این کامیونیتی در راستای دانستن بهتر حقوق و مسئولیت هایشان کمک کنیم."
این سازمان یک منبع ویدیویی به نام اجارۀ یک خانه: راهنمای مستاجر در مورد حقوق و مسئولیت ها (Renting a home: a tenant's guide to rights and responsibilities.) تولید کرده است.
راد استو می گوید "زمانی که کسی می خواهد خانه ای را اجاره کند، چیزهایی هستند که باید مدنظر قرار دهد و فهرستی برای چک کردن باید موجود باشد. صاحب خانه ها یا بنگاه های معاملات ملکی باید این چک لیست مستاجر جدید را در اختیار او قرار دهند. برای همین یک نسخه از چک لیست، یک نسخه از اجاره نامه و دو نسخه کاندیشن ریپورت یا گزارش وضعیت ملک باید به مستاجر ارایه شود. بعلاوۀ فرم پرداخت بوند یا ضمانت پیش پرداخت که به فرتردینگ داده می شود."
راد استو می گوید که افراد پیش از امضای قرار داد باید این موارد را به دقت بخوانند و بدانند که مثلاً به چه ترتیبی اجاره را خواهند داد یا این که تعمیرات احتمالی با چه ساز و کاری انجام خواهد گرفت و قرارداد چند ماه است و مسائلی از این دست.
زمانی که فرد می خواهد به خانه ای که اجاره کرده نقل مکان کند، وظیفۀ اوست که گزارش وضعیت ملک را پر کند و آن را در ظرف هفت روز به صاحب خانه یا بنگاه تحویل دهد.
مستاجران در طول زمان اقامتشان در ملک مورد اجاره، از حقوق مهمی هم برخوردارند.
راد استو می گوید که مستاجران باید بتوانند به نحوی که زندگی طبیعی شان مختل نشود، در آن ملک زندگی کنند.
به گفتۀ او مستاجرها حق دارند که در صورت وجود خرابی در منزل، به سرعت برایشان تعمیر شود. ضمن این که اگر می خواهند تغییرات کوچکی اعمال کنند یا حیوان خانگی ای داشته باشند، می توانند برایش اجازه بگیرند. ضمن این که بر اساس حق مستاجر، اگر چنانچه صاحب خانه تصمیم به فروش ملکش بگیرد، تعداد کسانی که می توانند از ملک بازدید کنند، محدود خواهد بود. و اگر صاحب ملک بخواهد اجاره بها را افزایش دهد باید 60 روز قبل به مستاجر خبر داده باشد."
مستاجران در نیوساوت ولز حق دارند که در مورد افزایش اجازه بها، یا بی اعتنایی صاحب ملک در مورد انجام تعمیرات به دادسرای مدنی و اداری ایالت (NSW Civil and Administrative Tribunal) شکایت کنند.
اگر هم مستاجری اجاره بهای قرارداد شده را پرداخت نکند، صاحب خانه حق دارد که از آن ها بخواهد ظرف 14 روز ملک را تخیه کنند.
کمیسر فرتریدینگ، راد استو، می گوید که اگر مستاجران این مساله را ناعادلانه می بینند، حق شکایت دارند.
او می گوید: "باید درخواست نامه ای را به دادسرا ارایه کنید. و بعد دادسرا تصمیم می گیرد که آیا شما توانایی پرداخت اجاره های معوقه را دارید یا خیر. معمولاً اگر شما قادر به پرداخت اجاره های معوقه باشید، اجاره می تواند ادامه پیدا کند. ولی اگر به طور مکرر از پرداخت هایتان عقب می افتید، به احتمال زیاد دادسرا به فسخ اجاره نامه رای خواهد داد.
یک دلیل دیگر برای خاتمه اجاره، می تواند این باشد که صاحب خانه بخواهد ملکش را بفروشد. در چنین شرایطی یک فرصت 90 روزه پیش از انجام آن به شما می دهند. ضمن این که همین هم قابل پیگیری در دادسرا است."
رئیسِ تشکیلاتِ حمایتیِ مسکنِ نشنال شلتر، آدریان پیسارسکی می گوید که بسیاری از تازه واردها با مشکلات زیادی برای پس گرفتن پول پیششان مواجه می شوند و تمایلی هم برای پی گیری ماجرا از طریق شکایت به دادسراها ندارند.
به نظر او قانون همیشه به نفع مستاجران نیست.
او می گوید: "عدم توازن قدرت واقعی و بسیار واضحی بین موجران و مستاجران وجود دارد و متاسفانه وقتی پای قوانین اجاره می رسد، موجران دست بالا را دارند."
راد استو می گوید که مهم ترین مساله این است که وقتی با صاحب خانه ها یا بنگاه ها سر و کار دارید، هر درخواستی را مکتوب کنید.
او می گوید:"چرا که اگر در هر جای کار اختلافی پیش آمد، کارها به این ترتیب آسان تر می شوند. برای همین یادتان باشد که همه چیز را مکتوب کنید، چه با ایمیل چه نامه. حواستان باشد که اجاره را پرداخت کنید، حتا اگر اختلافی هم به وجود آمده بوده، در طول زمان اختلاف، اجاره بها را پرداخت کنید و بعد سعی کنید که مسائل پیش آمده را حل کنید. و ضمناً حتماً اگر می خواهید کس دیگری هم به ساکنان خانه اضافه شود، یا تغییر در خانه اعمال کنید، از صاحب خانه اجازه بگیرید.
اطلاعات مربوط حقوق و مسئولیت های مستاجران در هر ایالتی، به چندین زبان در اختیار همگان است.
در نیوساوت ولز می توانید به وبسایت fairtrading.nsw.gov.au و در ویکتوریا به وبسایت consumer.vic.gov.au سر بزنید.
قرارداد اجاره ملک مسکونی خود را با دقت بخوانید
قرارداد اجاره ملک مسکونی که به آن اجاره نامه هم گفته می شود، یک سند قانونی است. این قرارداد شامل مفادی چون میزان اجاره و چگونگی نحوه ی پرداخت آن، طول اجاره و نوع آن، میزان بوند یا ضمانت پیش پرداخت مورد نیاز و شرایط و قوانین دیگر می شود. با این حال، هیچ وقت مدرکی را که نمی فهمید امضا نکنید.
rental agreement form
ضمانت پیش پرداخت خود (Bond) را بپردازید
ضمانت پیش پرداخت شما از اجاره بهای شما جداست.
ضمانت پیش پرداخت، وقتی شما مفاد وشرایط اجاره نامه را نقض کنید حکم ضمانت را برای صاحب خانه دارد. به عنوان مثال در ایالت ویکتوریا، ضمانت پیش پرداخت به اداره پیش پرداخت اجاره ملک مسکونی (Residential Tenancies Bond Authority) پرداخت می شود و تا پایان زمان اجاره شما همان جا به امانت برای تان نگهداری می شود.
Scattered Australian Cash
گزارش وضعیت ملک اجاره ای خود (condition report) را پر کنید
زمانی که به ملک اجاره ای نقل مکان می کنید، گزارش وضعیت ملک اجاره ای خود را با توجه به شرایط عمومی ملک شامل تسهیلات و وسایل واثاثیه خانه پر کنید و آن را در ظرف هفت روز به بنگاه یا صاحب خانه تحویل دهید. شما و صاحبخانه تان باید پیش از امضای گزارش وضعیت ملک اجاره ای خود درباره محتوای آن به توافق برسید.
از هر چیزی یک نسخه اضافه یا کپی تهیه کنید
توصیه می شود که از اجاره نامه، گزارش وضعیت ملک اجاره ای خود، رسید پرداخت اجاره بها و ضمانت پیش پرداخت، نامه ها، ایمیل ها و هر سند مکتوب یک کپی تهیه کنید.
Searching In File Cabinet
به حقوق و مسئولیت های خود واقف باشید
به عنوان مثال شما در ایالت نیوساوت ولز حق دارید که در مورد افزایش اجازه بها، یا بی اعتنایی صاحب ملک در مورد انجام تعمیرات به دادسرای مدنی و اداری ایالت (NSW Civil and Administrative Tribunal) شکایت کنید.
اطلاعات و ویدیوهای مربوط حقوق و مسئولیت های مستاجران در هر ایالتی، به چندین زبان در اختیار همگان است.
در نیوساوت ولز می توانید به وبسایت fairtrading.nsw.gov.au و در ویکتوریا به وبسایت consumer.vic.gov.au سر بزنید.
