แบงก์ชาติออสฯ ขึ้นดอกเบี้ยรอบ 9 คนกู้บ้านและจะซื้อบ้านหลังแรกควรทำอย่างไร

ผู้ว่าการธนาคารสำรองแห่งออสเตรเลีย (RBA) เตือนคนกู้เงินซื้อบ้านอาจได้รับผลกระทบมากขึ้นในปีนี้ ด้านผู้เชี่ยวชาญชี้มีหลายเรื่องที่ต้องตัดสินใจ หลังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานครั้งที่ 9 นับตั้งแต่เดือนพฤษภาคมปีที่แล้ว

This year may be tough for mortgage holders, with more rate hikes expected, but next year should be more optimistic, economists say. Source: AAP / Diego Fedele

ประเด็นสำคัญในข่าว

• ธนาคารสำรองแห่งออสเตรเลีย (RBA) ได้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานขึ้นไปเป็นร้อยละ 3.35
• ธนาคารสำรอง ฯ ระบุว่ากำลังทำให้ภาคการใช้จ่ายชะลอตัวเพื่อควบคุมภาวะเงินเฟ้อ ขณะที่ผู้ว่าฯ ธนาคารสำรองฯ ชี้ว่าจะมีการปรับขึ้นไปอีกในอนาคต
• ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินเตือนคนกู้บ้านตัดสินใจให้ดีก่อนรีไฟแนนซ์ แนะคนซื้อบ้านหารายได้เพิ่ม-ลดวงเงินบัตรเครดิต

เมื่อวันที่ 7 ก.พ.ที่ผ่านมา ธนาคารสำรองแห่งออสเตรเลีย (RBA) ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานอีกร้อยละ 0.25 ทำให้อัตราปัจจุบันเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ร้อยละ 3.35 พร้อมเตือนว่าจะมีการปรับขึ้นอีก สร้างแรงกดดันมากขึ้นให้กับผู้กู้เงินซื้อบ้าน

การปรับขึ้นดังกล่าวนับเป็นครั้งที่ 9 ตั้งแต่เดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา และเป็นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานที่สูงที่สุดนับตั้งแต่เดือนกันยายน ปี 2012

ดร.ฟิลลิป โลว์ ผู้ว่าฯ ธนาคารสำรองออสเตรเลีย กล่าวว่า แม้้ปัจจัยในระดับโลกจะมีผลอย่างมากต่ออัตราเงินเฟ้อในระดับสูง แต่อุปสงค์ระดับสูงก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลกระทบเช่นกัน Source: SBS

ธนาคารสำรอง ฯ กำลังพยายามควบคุมภาคการใช้จ่ายเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อซึ่งเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ร้อยละ 7.8 ตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นสูงสุดนับตั้งแต่ปี 1990

ดร.ฟิลลิป โลว์ (Dr Phillip Lowe) ผู้ว่าการธนาคารสำรองแห่งออสเตรเลีย เตือนว่า ผู้กู้เงินซื้อบ้านจะได้รับผลกระทบมากขึ้นในปีนี้

“ภาวะเงินเฟ้อในระดับโลกยังสูงมาก ... ซึ่งจะใช้เวลาสักพักก่อนที่อัตราเงินเฟ้อจะกลับมาอยู่ในระดับเป้าหมาย” ดร.โลว์ กล่าวผ่านแถลงการณ์เมื่อวานนี้

ทั้งนี้ ธนาคารสำรอง ฯ ต้องการทำให้ระดับเงินเฟ้อกลับสู่ช่วงอัตราร้อยละ 2-3 เมื่อเวลาผ่านไป ด้านผู้ว่าการธนาคารสำรอง ฯ คาดการณ์ว่าอัตราเงินเฟ้อจะลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 4.75 ในปีนี้ และลดลงมาอยู่ที่ประมาณร้อยละ 3 ในช่วงกลางปี 2025

“บอร์ดธนาคาร ฯ คาดว่าจะมีความจำเป็นในการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในช่วงอีกหลายเดือนข้างหน้า เพื่อทำให้แน่ใจว่าอัตราเงินเฟ้อจะกลับสู่ระยะเป้าหมาย และเพื่อให้แน่ใจว่าช่วงเวลาของอัตราเงินเฟ้อสูงจะเกิดขึ้นเพียงชั่วคราวเท่านั้น” ดร.โลว์ ระบุในแถลงการณ์

จิม ชาลเมอส์ (Jim Chalmers) รัฐมนตรีคลังออสเตรเลีย กล่าวว่า แม้รัฐบาลจะไม่สามารถ “แทรกแซง” การตัดสินใจของธนาคารสำรอง ฯ ได้ แต่ก็มุ่งมั่นที่จะมอบการเยียวยาค่าครองชีพให้กับชาวออสเตรเลีย

“มันเป็นงานของเราที่จะมุ่งไปที่แรงกดดันในวงกว้างที่กำลังเข้ามาหาเราจากทั่วโลก และรู้สึกได้บนโต๊ะรับประทานอาหารในห้องครัวทั่วประเทศ” รัฐมนตรีชาลเมอส์ กล่าวในกรุงแคนเบอร์ราเมื่อช่วงบ่ายวันที่ 7 ก.พ.ที่ผ่านมา

“การศึกษาปฐมวัยที่ราคาถูกลง ยาที่ถูกลง และการลดผลกระทบจากราคาค่าไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเราคาดว่าจะได้พบเห็นในระบบเศรษฐกิจของเรา ส่วนที่สองในแผนของเรา แน่นอนว่าเป็นการรับมือกับปัญหาในระบบห่วงโซ่อุปทานและตลาดแรงงานของเรา”

อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นนั้นห่างไกลจากอัตราการเติบโตของค่าจ้างอย่างมาก ซึ่งเติบโตเพียงร้อยละ 3.1 ในช่วงต้นปีงบประมาณจนถึงเดือนกันยายนปี 2022 โดยค่าจ้างคนทำงานภาครัฐเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.3 ขณะที่กำลังซื้อภาคครัวเรือนยังคงลดลง

การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในครั้งก่อนหน้ากำลังสร้างความเจ็บปวดให้กับงบประมาณในภาคครัวเรือนอยู่แล้ว ขณะที่ธนาคารต่าง ๆ คาดว่าจะส่งผ่านการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานไปยังผู้บริโภคอย่างรวดเร็ว

คนกู้เงินซื้อบ้านควรทำอย่างไร

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าการเงินแห่งออสเตรเลีย (FBAA) ระบุว่า มีลูกค้าสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยคงที่ประมาณ 800,000 ราย ซึ่งกำลังจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยผันแปรในปี 2023 ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้อาจนำไปสู่ภาระค่าใช้จ่ายในการชำระคืนที่เพิ่มขึ้นอย่างฉับพลัน

ปีเตอร์ ไวท์ (Peter White) กรรมการผู้จัดการสมาคมนายหน้าการเงินแห่งออสเตรเลีย (FBAA) กล่าวว่า ผู้กู้ยืมเงินควรศึกษาทางเลือกของตนล่วงหน้าโดยใช้เครื่องมือเปรียบเทียบทางออนไลน์

“หากคุณปล่อยไว้เพื่อตัดสินใจว่าจะทำอะไรในนาทีสุดท้าย ทางเลือกของคุณจะถูกจำกัดมากขึ้น” คุณไวท์ กล่าว

สำหรับผู้ที่สินเชื่อหมดระยะเวลาดอกเบี้ยอัตราคงที่ หรือกำลังจะรีไฟแนนซ์ ต้องตัดสินใจแล้วว่าต้องการสินเชื่อเงินกู้ในอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือผันแปร

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยผันแปรอาจทำให้คุณได้รับผลกระทบทุกครั้งที่มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของธนาคารสำรอง ฯ ในครั้งต่อไป แต่ก็เป็นทางเลือกที่ให้ความยืดหยุ่นกับผู้กู้ยืมได้มากที่สุด

“อัตราดอกเบี้ยคงที่มีความยืดหยุ่นน้อยกว่า และบ่อยครั้งมักมาพร้อมกับค่าธรรมเนียมบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดที่มีราคาสูง ดังนั้น หากคุณต้องการปรับปรุงบ้าน ติดตั้งสระว่ายน้ำ ดึงค่าส่งบ้านที่จ่ายไปออกมาใช้ในวันหยุด หรือมีแผนจะรีไฟแนนซ์ในอนาคตอันใกล้ ดอกเบี้ยอัตราผันแปรอาจเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด” คุณไวท์ จาก FBAA กล่าว

คุณไวท์ยังแนะนำให้ผู้ที่ได้รับการเชื้อเชิญให้รีไฟแนนซ์กับผู้ปล่อยสินเชื่อรายอื่น ๆ ให้ใช้ความระมัดระวัง

“แม้การรีไฟแนนซ์อาจหมายถึงอัตราดอกเบี้ยต่ำและอาจมีเงินจูงใจ สิ่งนี้อาจถูกหักล้างโดยค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมถึงค่าธรรมเนียมบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ไม่มีอะไรที่ได้มาฟรี ๆ และมีหลายครั้งที่การรีไฟแนนซ์ต้องเสียเงินมากกว่า ในกรณีเหล่านี้ มันอาจดีที่สุดหากคุณอยู่กับผู้ปล่อยสินเชื่อรายปัจจุบันและลองเจรจากันอีกครั้ง”

การเจรจากับผู้ปล่อยสินเชื่ออีกครั้ง อาจหมายถึงการยืดระยะเวลาหสินเชื่อออกไป หรือเปลี่ยนไปจ่ายแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น

คุณไวท์เสริมว่า ให้หาข้อมูลจากผู้ปล่อยสินเชื่อหลาย ๆ ราย

“ผู้กู้ยืมส่วนใหญ่ไม่รู้ว่ามีผู้ปล่อยสินเชื่อมากมายสำหรับพวกเขา แม้ทุกคนจะรู้จักธนาคารใหญ่ ๆ แต่เปอร์เซ็นต์การอนุมัติเงินกู้จำนวนมากกำลังมาจากธนาคารรายย่อย และผู้ปล่อยสินเชื่อที่ไม่ใช่ธนาคารซึ่งเป็นที่รู้จักน้อย ซึ่งผู้ปล่อยสินเชื่อในลักษณะนี้จะมีการแข่งขันสูง และสามารถยืดหยุ่นได้มากกว่า ซึ่งบ่อยครั้งจะเหมาะสมในกรณีต่าง ๆ อย่างเช่น เจ้าของธุรกิจขนาดเล็กที่รายได้ไม่แน่นอน หรือผู้ที่เคยมีปัญหาด้านเครดิตในอดีต” คุณไวท์ กล่าว

นักเศรษฐศาสตร์ระบุว่า แม้อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานจะดูสูงในตอนนี้ แต่ยังอยู่ในระดับต่ำหากเทียบกับเมื่อ 30 ปีก่อน Source: SBS

แล้วผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านต้องทำอย่างไร

ช่วงนี้เป็นเวลาที่ยากลำบากสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ต้องรอนานหลายปีเพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง แม้ตอนนี้ราคาจะลดลงแล้ว แต่พวกเขากลับต้องพบกับกับอุปสรรค์จากความสามารถในการกู้ยืมที่ลดลง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยและค่างวดชำระที่เพิ่มขึ้น

อิควิแฟกซ์ (Equifax) หน่วยงานรายงานเครดิต รายงานความต้องการสินเชื่อที่พักอาศัยที่ลดลงไปในอัตราร้อยละ 16.1 เมื่อไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย และค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น

สตีฟ มิคเคนเบ็คเกอร์ (Steve Mickenbecker) ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจากเว็บไซต์เปรียบเทียบ แคนสตาร์ (Canstar) กล่าวว่า “ทุกการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทุก 0.25% ความสามารถในการกู้ยืมของผู้มีรายได้เฉลี่ยจะลดลงไปประมาณ 10,000 ดอลลาร์

“ผู้ซื้อบ้านที่มีความหวังจะต้องกลับไปทบทวนความคาดหวังเรื่องที่อยู่อาศัยของพวกเขาเสียใหม่” คุณมิคเคนเบ็คเกอร์ กล่าว

ผู็เชี่ยวชาญระบุว่า สำหรับผู้ที่หมดระยะเวลาสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้านแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ในปีนี้ หรือผู้ที่ต้องการจะรีไฟแนนซ์ ควรศึกษาตัวเลือกต่าง ๆ เอาไว้ล่วงหน้าเพื่อการตัดสินใจ Source: AAP / Bianca De Marchi

เพื่อช่วยให้คุณมีความสามารถในการกู้ยืมเพิ่มขึ้น แคนสตาร์แนะนำว่า

• ลดวงเงินในบัตรเครดิตที่คุณไม่ได้ใช้ ซึ่งอาจดูเหมือนเป็นวงเงินเพื่อความปลอดภัย แต่สิ่งนี้ลดความสามารถในการกู้ยืมลงได้
• มองหาสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งจะทำให้คุณกู้ยืมได้มากขึ้น
• หาวิธีในการเพิ่มรายได้ของคุณ เช่น การขึ้นเงินเดือน

สำหรับผู้ซื้อบ้านรายเดี่ยว การขึ้นเงินเดือนร้อยละ 5 หรือเกือบ 5,000 ดอลลาร์จากรายได้รวมเฉลี่ยปีละ 92,000 ดอลลาร์ จะให้ความสามารถในการกู้ยืมเงินที่ 26,000 ดอลลาร์ ส่วนคู่สมรสที่มีรายได้ต่อคนปีละ 92,000 ดอลลาร์ และทั้งสองคนได้รับการขึ้นเงินเดือนในอัตราร้อยละ 5 จะให้ความสามารถในการกู้ยืมเงินเพิ่มได้ 53,000 ดอลลาร์

แต่ถึงแม้จะมีความเสี่ยงที่อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานจะมีการปรับขึ้นไปอีก ผู้ซื้อบ้านยังรู้สึกสบายใจได้ จากการคาดการณ์ว่าราคาบ้านจะหล่นลงไปอีกในปีนี้ และจะมีการแข่งขันในตลาดน้อยลง

---

คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์ sbs.com.au/thai 

บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่ facebook.com/sbsthai