Trong điều kiện thị trường nhà đất tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ tại Úc, đặc biệt là ở Sydney và Melbourne, đấu giá nhà (hay còn gọi là auction) sẽ tiếp tục là một phương thức kinh doanh phổ biến được áp dụng, so với hình thức bán nhà trực tiếp (private sale).
Những người mua nhà lần đầu sẽ cảm thấy “ngộp thở” vì lo sợ và phấn khích khi tham gia vào buổi đấu giá căn nhà mà họ yêu thích.
Qúy vị cần chuẩn bị gì trước một buổi đấu giá, để không bị “hớ”, tự tin trả giá và chiến thắng?
Bích Ngọc tìm hiểu qua cuộc trò chuyện với chuyên gia bất động sản Quyên Lê, hiện đang làm việc tại công ty bất động sản .
1/ Quy trình một buổi đấu giá nhà sẽ diễn ra như thế nào?
Trước buổi đấu giá, ngôi nhà sẽ được mở cửa khoảng 30 phút, cho người mua tham quan lần cuối.
Người làm chủ chương trình đấu giá (auctioneer) sẽ đọc quy định của buổi đấu giá, giới thiệu những đặc điểm nổi bật, tiện ích của ngôi nhà. Sau đó buổi đấu giá sẽ được diễn ra.
Thông thường, người mua có thể bắt đầu ở bất cứ mức giá nào mà họ muốn trả, hoặc người điều khiển buổi đấu giá sẽ đưa ra mức giá mà công ty bất động sản kỳ vọng. Trong buổi đấu giá, người auctioneer sẽ quyết định người mua được tăng mức tiền đấu giá lên bao nhiêu (bắt đầu là $10,000, sau đó là tăng dần lên $5000, thậm chí $1000).
Khi người đấu giá đưa ra mức giá bằng với giá bán mà người chủ có thể bán (reserve price), người điều khiển buổi đấu giá sẽ ra hiệu “the property is on the market”, có nghĩa là sau mức giá này, ngôi nhà hay miếng đất sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
2/ Người tham gia đấu giá nên chuẩn bị những gì trước buổi đấu giá?
Trước đó, người mua cần phải đến xem xét ăn nhà để hiểu rõ những khiếm khuyết của căn nhà, đọc và tìm hiểu hợp đồng, điều khoản 32 (section 32 nếu ở Melbourne), nhờ chuyên gia về mối mọt hoặc cấu trúc kiểm tra lại căn nhà nếu cần thiết.
Người đấu giá cần phải gặp ngân hàng hoặc các công ty tài chính để chuẩn bị tài chính và biết số tiền cao nhất có thể được cho vay.
Sau buổi đấu giá, sẽ không có “cooling off period”, thời gian để suy nghĩ lại và thay đổi ý kiến. Người đưa giá cao nhất bắt buộc phải mua căn nhà.
"Người đấu giá cần biết giới hạn ngân sách của mình và tự tin đấu giá", Chuyên viên BĐS Quyên Lê. Source: Supplied
3/ Những điều mà người tham gia buổi đấu giá nhà cần lưu ý?
Người đấu giá cần biết giới hạn ngân sách của mình và tự tin đấu giá.
Trước đó nên tìm hiểu về giá thị trường, các ngôi nhà xung quanh được bán với giá như thế nào, lịch sử mua bán của căn nhà và định giá của căn nhà trên các trang bất động sản như hay .
Giữ “cái đầu lạnh” trong suốt buổi đấu giá.
4/ Nếu chiến thắng buổi đấu giá, người mua sẽ làm gì tiếp theo?
Nếu người mua trả giá cao nhất và chiến thắng sau buổi đấu giá, họ sẽ ký hợp đồng ngay sau đó, trả 10% tiền đặt cọc căn nhà bằng cách chuyển khoản hay trả cheque, giữ một bản hợp đồng, liên lạc với ngân hàng và luật sư trong ngày làm việc tiếp theo.
5/ Việc đấu giá căn nhà (auction) thay vì bán nhà trực tiếp (private sale) ngày càng phổ biến. Người chủ nhà có lợi gì, người đi mua nhà có thiệt thòi gì không?
Có cả những điểm lợi và bất lợi cho cả người bán và người mua khi lựa chọn hình thức đấu giá để bán hay mua một bất động sản nào đó.
Với những người chủ nhà, họ bị buộc phải bán căn nhà của mình vô điều kiện nếu ngôi nhà được người mua trả ở mức reserve price. Không ít người chủ vì một số lý do về tài chính phải bán căn nhà thấp hơn giá thị trường. Khi có ít người tham gia vào buổi đấu giá, người chủ nhà có thể bị đẩy vào tình huống bất lợi.
Buổi đấu giá là một buổi mua bán công khai, người mua có thể thấy được sự thu hút của căn nhà mình đang tham gia đấu giá, cảm nhận được sự cạnh tranh, cởi mở và minh bạch giữa tất cả người mua và người bán.
Đối với người mua, họ có thể mua ở một mức giá thấp hơn giá thị trường nếu không có cạnh tranh quá nhiều trong ngày đấu giá và chủ nhà cần bán gấp. Người mua có cảm giác tự tin hơn khi không có các vấn đề thương lượng khuất tất sau lưng, mọi thứ đều minh bạch.
Những người cố ý phá hoại tính công bằng của buổi đấu giá sẽ bị phạt nặng. Source: Ray White
6/Khi nào căn nhà không được bán tại buổi đấu giá?
Nếu căn nhà không có ai trả đến mức reserve price (mức giá thấp nhất mà chủ nhà kỳ vọng) thì căn nhà sẽ được “pass in”.
Công ty bất động sản và chủ nhà sẽ thương lượng có nên bán cho người trả giá cao nhất không hay chuyển qua hình thức bán trực tiếp (private sale), và đưa căn nhà trở lại thị trường.
7/ Chi phí trung bình mà người bán nhà phải trả cho một buổi đấu giá (auction) như vậy?
Đấu giá chỉ là một phương pháp bán nhà mà thôi, người bán vẫn phải chi trả cho các khoản phí tiếp thị, quảng cáo, luật sư.
Tuy nhiên sẽ có một khoản phí thêm cho buổi đấu giá, thường là từ $500 đến $1000, và phải trả thêm hợp đồng đấu giá được luật sư của họ chuẩn bị trong khoảng từ $800 đến $1000.
8/ Trong các buổi đấu giá, có những người "dummy bidders", cố tình đẩy giá nhà lên cao nhưng không có ý định mua, hay do chủ nhà hoặc công ty bất động sản cài vào hay không? Liệu có hình phạt nào cho những người này?
"Dummy bid" tại một buổi đấu giá là một hành động trái với pháp luật. Đây là thuật ngữ dùng để ám chỉ hành động đấu giá trái phép khi có một người mua đã thông đồng với chủ nhà để nâng mức giá bán cho căn nhà bằng cách thực hiện những lần (bid) tăng giá không trung thực, buộc những người mua khác phải tăng giá cao hơn để mua được nhà.
Người bán nhà có quyền yêu cầu người dẫn chương trình buổi đấu giá bid cho mình một lần. Và khi người dẫn chương trình tăng giá nhân danh chủ nhà, họ phải thông báo cho các người tham gia buổi đấu giá.
Nếu một ai đó thực hiện một "dummy bid" hay dịch ra là đấu giá trái phép cho người bán nhà, họ có thể bị truy tố và phạt đến 55,000 đô la Úc. Người chủ nhà yêu cầu bạn tham gia vào hành vi đấu giá trái phép cũng sẽ bị phạt 55,000 đô la Úc. Người dẫn chương trình auctioneer và nhân viên bán nhà cũng có thể bị phạt tương tự nếu họ có tham gia vào hành vi gian lận như trên.
Tất cả những hành động gian lận hay gây cản trở và hủy hoại tính công bằng tại một buổi đấu giá là bất hợp pháp và có thể bị truy tố. Mức phạt cao nhất cho vi phạm này là 55,000 đô la Úc.
Bộ Công bằng Mậu dịch (NSW Fair Trading) cũng thường cử nhân viên của họ đến tham dự các buổi đấu giá và theo dõi giám sát các công ty bán nhà để xem có xảy ra các trường hợp trên hay không và đã áp dụng hình phạt như được nêu trên.
Mời quý vị nghe thêm trong phần audio, với các tư vấn chi tiết hơn của chuyên gia bất động sản Quyên Lê, hiện đang làm việc tại công ty bất động sản . Mọi câu hỏi và ý kiến đóng góp, xin mời quý vị gửi về email . Chương trình "An cư lạc nghiệp" phát thanh hàng tuần vào mỗi tối Chủ nhật trên SBS Radio.
