笔者在两周前评论澳洲房产市场的时候，就提到过了审慎管理局（APRA）推出最新限制政策，将银行用于评估贷款的“利率适应用性缓冲（serviceability buffer）”调高0.5个百分点至3%。并在当时就指出，这一政策本身不足以控制住房价，并提醒读者，更应该注意的是更多限制政策的出台。
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【观点】澳洲监管机构拟出台限贷政策，房价还能涨吗？
在这个基础上，笔者在今天的这份评论中，撇开房产行业宏观动向，为读者直接解读下所谓的“利率适应用性缓冲”到底是什么、它是怎么影响银行贷款的以及为什么说这一政策本身对限制房价没有那么大的影响力，此外，未来APRA可能可以执行的政策还有哪些。
首先，我们来说一下“利率适应用性缓冲”到底是什么。
在购房者申请房贷时，每家银行都会测试其收入水平能不能支撑贷款偿还。在做测试时，银行不会只以现在的利息水平做衡量，而是要考虑一定的利率上升风险，因此会在现有的贷款利率的基础上，再加额外的缓冲要求，即“serviceability buffer”。此外，银行还有一个设定的固定利率下限（Interest Floor），最终会在利率下限和实际利率与缓冲要求之后中取高的那个作为收入水平测试的依据。
我们以联邦银行为例，该行目前设定的利率下限（即包含“利率适应用性缓冲”）为5.25%，其目前的标准浮动利率为2.69%，那么：
- 使用旧的缓冲率（2.5%），浮动+缓冲 = 5.19%，低于最低利率5.25%，银行评估贷款能力的利率就是5.25%；
- 使用新的缓冲率（3%），浮动+缓冲 = 5.69%，高于最低利率5.25%，银行评估贷款能力的利率就是5.69%。
搞懂了这个“利率适用性缓冲”的概念，我们再来讲一讲，为什么这一数字的变动本身，对市场价格的影响力可能不会很大。
首先，按照APRA自己的评估，这次缓冲率的调整，将使典型借款人的最大借贷能力降低约5%。但实际对市场上借款额度的影响会明显低于这个数字，因为并不是所有借款人的房贷额度都用到了自己的最大借贷能力边际。事实上，从目前房贷市场来看，真正触及申请贷款能力界限，也就是使用最高贷款额度的申请，只占整个市场的8%左右。因此，最终影响的是8%的人群借贷能力的5%。
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【观点】解封进行时，零售业和旅游业的“春天”要来了吗？
事实上，这也是监管机构的意图所在，因Delta病毒而引发的新一波封城刚刚接近尾声，解封后的经济恢复能力到底有多少、速度有多快、多次财政补贴后高企的政府债务，可能需要一个更低的利率环境来帮助政府融资；出口依然受到中澳关系和全球供应链断裂的影响，仍然需要本地房产和建筑行业支撑经济。诸如此类的因素都是监管和决策机构需要考量的，因此一个缓和的调整政策，用来放缓房价增幅，而非立刻逆转房价走势，恐怕才是监管机构的初衷。
但从谨慎角度出发，需要特别注意的是未来的政策走向，因为限制房价的趋势已经开始出现。而在历史上，APRA与银行、政府一起，连续出台和推行一系列措施来限制房贷的情况并非没有发生过。事实上，此前的一次房产市场低潮期就出现了APRA连续两三条措施共同遏制放贷的情况，再加上FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会）和几个州政府同时从税务和申请角度限制海外买家，导致房产市场需求下跌和房价下跌的情况。
简单来说，APRA还没采用但未来可以采用的进一步调控措施可能包括：
- 限制债务收入比上限：限制债务收入比为6倍或以上的新贷款的数量，进而防止借款人承担高风险的债务水平，并遏制投资者购买多处房产。
- 提高用于评估贷款者能力的“最低”利率（Interest Rate Floor）：根据RateCity的数据，四大银行目前最低利率下限为5.09%；如果将其提高到例如6%，那么这将高于现在新的缓冲利率，进一步降低借款人能力。
- 限制只付利息的贷款审批上限：在2017年3月至2018年12月期间，银行被要求将只付利息的贷款限制在新贷款的30%，这减少了活跃在市场上的投资者数量。
- 调整投资性房产的贷款价值比率（LVR）：2021年初，为了遏制暴涨的房价，新西兰的一些银行收紧了投资性房产的贷款价值比率（LVR），达到60%，这意味着投资性房产的最低存款已被提升至40%。极大提升了购房难度，被认为是最“极端”的调控手段之一。
因此，房价真正逆转的契机不会是目前这一非常缓和的提高“利率适应用性缓冲”措施，而是第二甚至第三个限制措施出现的时候，或是可能性更小但并不能排除的央行提早加息的时候。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
