澳洲房产真的降温了？是楼市调控见效了？魏睿昊

最近有关澳洲房产市场逐步放缓的消息越来越多见诸于报章，澳洲统计局上周公布的6月房贷数据似乎也印证了这一观点，显示6月全澳房屋融资上涨速度放缓到0.8%，年增幅仅为2.9%，与年初时一度超过10%的增幅有着天壤之别。那么这是地产市场的“降温”信号吗？澳洲最近的房价表现如何？地产投资人需关注哪些风险因素？（撰文：魏睿昊，作者观点不代表本台立场，转载须经许可）

Residential properties in Sydney. Source: AAP/Dean Lewins

投资增速放缓，房价前景放缓

最新的数据显示，澳大利亚投资房贷款额度在今年4月和5月经历下跌后有所反弹，6月上涨1.6%至125.2亿澳元，增幅达到今年一月份以来的最高水平。但其中投资者贷款的年增长仅为5.7%，明显不及去年同期的8%，较2016年11月时22%的峰值，更是有明显回落。而与投资者相比，自住房房贷价值逐渐呈现上升趋势，不过6月自住业主的贷款数量上涨幅度也只有0.5%。

从这些数据来看，首次购房者开始重新回到地产市场，首次购房者的贷款额度占比为15%，达到2015年2月以来的最高水平。这对大多数首次购房者来说应该是一个好消息，但对于整个地产市场来说则意味着投资者对房产收益前景的担忧逐渐增加，同时也是房价前景可能进一步放缓的一个初始信号。

自住和投资业主房贷价值占比（来源：澳洲统计局，JP. Morgan） Source: ABS, JP MORGAN

虽然中期房价指数依然表现稳定，由CoreLogic提供的澳洲首府城市房价指数在7月份上涨了1.5%，年度增长依然有10.5%。但已经开始呈现出一些变化：

首先，领涨城市从悉尼变成了墨尔本和堪培拉；其次，几乎所有首府城市的季度房价变化都开始走软，包括布里斯班在内的部分城市甚至出现了负增长。随着短期涨幅低于长期涨幅和核心城市悉尼涨幅开始低于墨尔本，都显示出房产热潮可能正在逐步冷却，最近数年的这一房产周期的巅峰可能已经结束。

 

澳洲首府城市房价变化（数据来源：CoreLogic） Source: CoreLogic

内外多重阻力在前，房产投资风险增加

除了这些反应过去表现的数据显示出了房产市场的逐步放缓，面对未来我们可以看到更多不利于房产投资的内外部风险积聚。

在内部方面，财年末部分期房受政策影响被打造成了维州最后一批不需要缴纳建筑部分印花税的“绝版货”，所以上述数据中墨尔本市场的强劲表现很可能缺乏持续性。而且澳大利亚的监管政策还在进一步缩紧，银行放贷速度放缓和利率不断上升的影响还将进一步显现——最新的数字已经显示了房贷再融资的下滑，者通常是不少房产拥有者继续准备下一套投资房前的必备步骤。

在外部方面，近期澳洲政府明显收紧的移民政策和中国的资本外流限制等，也将对澳洲地产市场的发展形成冲击。根据著名投行瑞银（UBS）最新发布的研究表明，针对原有可以转成永居的457签证改革，使得大量非澳籍员工被迫放弃在澳洲长期生活的计划很可能会最终伤害到本地房产市场。UBS的模型显示，如果457签证申请人减半，那么澳洲房产需求可能下跌多达10%。而随着这一政策的改变，使得通过几年工作后留在澳洲的可能性大减，意味着大量有移民需求的留学生可能不再青睐澳洲——UBS认为，如果学生签证减少三分之一，澳洲房屋需求可能面临30%的暴跌。

UBS的报告认为，不少人可能忽略了各个签证类别的互相依赖，特别是457签证的改变可能使得很多学生不再考虑毕业后留澳并最终使得留学生总数减少，这又会进一步削减移民人数。事实上，澳洲人口的快速增长很大程度上依靠净移民的流入，UBS认为移民增加占据了一半的本地房产刚需！

此外，最近另一条重要新闻引人注意：此前已经大量卖出其在中国商业地产的万达集团宣布出售在悉尼和黄金海岸的两大旗舰项目，将属于香港上市的万达酒店发展公司拥有的这两处澳洲地标建筑转让给大连万达商业地产公司，最终将这部分资产转包入中国境内注册公司。

这与最近中国监管机构彻查大量房产企业通过境内高杠杆融资投资海外资产形成“资产向海外转移”的做法有密切关系，虽然最终只是左手换右手，将资产重新转回了国内实体，但这一中国企业被迫减少海外资产——尤其是房企减少海外房产的浪潮却不容忽视。除了万达之外，包括富力、绿地等诸多中国大型房企都在澳洲有重要投资项目，一旦被迫抛售和撤出资金，很可能会给澳洲地产市场形成更大的压力，不可不防。（撰文：魏睿昊，作者观点不代表本台立场，转载须经许可）

Source: sbs mandarin