澳大利亚的“帮助购房”计划能帮助解决住房危机吗？

澳大利亚联邦政府的“帮助购房”计划（Help to Buy scheme）已经提交给议会。这项计划如果获得通过，它能够怎样帮助澳大利亚人拥有自己的住房？又将会对解决住房问题和房价带来怎样的影响？

Labor's "help-to-buy" scheme would support 40,000 buyers with an equity contribution of up to 40 per cent. Source: AAP

澳大利亚联邦政府的“帮助购房”计划已经提交给议会。联盟党和绿党都均表示反对。

如果该法案获得通过，政府将为新房提供最高40%的出资额，为现有住宅提供最高30%的出资额，购房者需要支付最低2%的首付。

参与者将被限制购买价格低于平均水平的房屋——在悉尼不超过90万澳元，在墨尔本不超过80万澳元，其他首府城市和偏远地区的房价上限更低。

该计划名额有限：每年将提供一万个名额。

为什么这是一个好方法？

“帮助购房”计划是解决住房问题的一部分

“帮助购房”计划与格拉坦研究所（Grattan Institute）在2022年建议的一项计划类似。

如获通过，“帮助购房”计划将有助于在买房方面提供公平的竞争环境，而对于许多澳大利亚人来说，购房正变得越来越遥不可及，这在很大程度上是因为如今存首付所需的时间要长得多。

在1990年代初，澳大利亚人平均要花7年的时间，才能为一套普通住宅存下20%的首付。现在则需要将近12年。毫不奇怪，现在越来越多的澳大利亚人依靠 “父母银行（Bank of Mum and Dad）”来买房。

对于那些有首付，但在退休前的工作时间尚未足以付清房款的年长租房者来说，“帮助购房”计划尤其有帮助。

由于房价远高于收入，许多澳大利亚年长者无法进入房地产市场。另一些人则发现，在和伴侣分开后失去住房，想再重新买房太难了。在与伴侣分开并失去住房的女性中，只有不到一半的人能在10年内再买一套住房。

现在的年长租房者可能会加入将来的退休租房者之列，其中近半人已经生活在贫困中。帮助购房计划为他们提供了一条重新拥有住房和更有保障的退休生活的途径。

即使联邦政府和州政府采取亟需的改革措施来增加住房供应、减少需求，房价相对于收入而言仍可能居高不下。

关于收入门槛和首付比例

但除了上述益处，政府的这项计划也有不足之处。

该计划的收入门槛过高——单身人士9万澳元，伴侣双方12万澳元。大约75%处于工作年龄的单身人士收入低于9万澳元，39%的夫妇收入低于12万澳元。

为高收入者提供购房援助很难有说服力，因为他们无论如何都有很大的机会买房。

此外，要求借款人只需支付2%的首付，而不是我们建议的至少5%，会增加他们在房价下跌时陷入负资产的风险。

房价上限应该降低，以与针对首次购房者的印花税优惠相匹配，在大多数州，房价超过65万澳元的房屋通常会开始逐级取消印花税优惠。

以这种方式更好地针对该计划，意味着每年的名额上限可以逐步提高。目前的计划有变成“摇号”的风险，因为收入门槛的设定，以至于符合条件的人远远多于每年可提供的一万个名额。

或对房价影响甚微

共享产权计划通过增加住房需求，可能会推高房价。这就是为什么主要方法仍然是通过建造更多的住房来降低房价。

但是，这一设限的计划对房价的影响可能非常小。在四年内仅提供四万个名额，在澳大利亚10.3万亿澳元的住房市场中，对房价的影响几乎为零。

我们估计，四年后，提供的四万个名额带来的影响可能会令整体房价上涨约0.016%。这可能将使一套70万澳元房屋的购买价格增加113澳元。

由于参与者只能购买较便宜的住房，因此它对符合该计划条件的住房的影响可能会略微大一些。

如果该计划不设上限，但如我们所建议的那样更有针对性，它对房价的影响仍然很小。

我们的模型显示，政府通过该计划资助的每10万套房屋，房价或将上涨0.04%，相当于一套价值70万澳元房屋的购买价格增加283澳元。

议会应该通过政府的“帮助购房”计划，因为它将帮助一些澳大利亚人拥有自己的住房。但更好的办法是制定一个更有针对性的计划，它不需要定量配给，这将帮助更多正在为拥有自己的住房而苦苦挣扎的澳大利亚人。

本文作者：

格拉坦研究所经济政策项目主任布伦丹·科茨（Brendan Coates）

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