一个家庭计划在后院建造凉棚，通过Airtasker找到一个“建筑商”施工。但该“建筑商”收了12200元定金后，没有做完工程就消失了。在本期《现场说法》听众热线节目中，主任律师张卓轩从案例出发，和听友们聊了聊如何与建商打交道的话题。
本案中都体现了哪些消费者认为不重要但是其实很重要的细节？
首先，本案中受害人，使用网络Airtasker寻找了建筑商后，并没有对建筑商进行背景调查。虽然现在通过推荐网站寻找服务商已经成为多数人的常态，但是由于绝大多数网站其实对其会员的审查制度并不严格，推荐的人资质参差不齐。因此，对寻找到建筑商进行简单的背景调查尤为重要。比如，要求建筑商提供建筑商应有的牌照，公司全名或者个人ABN号码，就可以查到建筑商是否有资质，公司已经开办多久，个人已经注册ABN号码经营多久。本案中，事后受害消费者在一份ASIC公司调查中看到对方开具的估价单据中提及的公司，早在2010年就已经关闭，公司注册早已注销。
其次，本案中受害人，并没有跟建筑商签订简单的建筑合同。除了一些特例外，按照法律规定，每个人在请建筑商为自家做建筑工作（包括内部外部装修、加建屋棚、修车库车道、加水管沟渠、装供暖空调设备等）时，只要工程工作价值超过一万澳币，都必须签订书面的民用建筑建筑合同。在合同中，应当规定如何分期支付每笔建筑款，规定需要使用的建筑材料的价格，如何阶段检测建筑进程中的每一步完工状况等。如果对方不愿意签署建筑合同，或者像本案中随便找借口就要求提前支付还未到期的款项，都警示了可能出现的问题。有了建筑合同，如果出现纠纷，去司法部门解决也有理可依，减少不必要的法律成本。
再次，本案中受害人，并没有要求建筑商购买建筑保险和公共责任险。法律同样规定了，如果建筑工程价格超过一万六千澳币，建筑商必须为其建筑工程购买民用建筑保险。该保险可以保障消费者，在建筑商亡故、破产或者消失的情况下获得可以继续完工的资金。同样，为了保证建筑商的工作人员在施工中受伤不会使得建筑工地的所有者承担赔偿责任，要求施工商购买足够的public liability insurance也是应该在建筑合同中约定的。
在签署建筑合同时要特别小心哪些条款？
首先，是分期付款的时间点以及付款的条件。一定不可以接受一次性付清所有款项。最好只对完工的部分支付等值的款项，没有完工或者没有达到约定标准的，一定不支付。
其次，是对使用的材料的估价，以及任何可能预见到的溢价的约定。由于工期内材料涨价，或者由于设计的改变工程可能导致更多的工作，都有可能出现溢价。对于溢价，以及材料的涨价，可以做一些特别的约定，包括设计和材料变更的流程和价格计算。这样可以保证工程能在预算内保质保量完成。
再者，必须约定建筑商保证免费修补工程缺陷的时间。工程完工后，出现工程中的遗漏或者材料上的瑕疵是时有发生的情况，因此，必须在合同中约定在一定期限内（比如半年或者一年），如果消费者发现了瑕疵，建筑商应当负责免费修补。
最后，必须删除合同条款中限制消费者去施工现场监工和检验的条款。
在建筑合同中我们时常会遇到“liquidated damages”——违约金条款,我们需要吗？
建筑合同可能包括违约金条款。 这是对消费者的潜在损失的估计，如果建筑商违反合同。例如，如果建筑商未能在合同中约定的日期前完成建筑工程，消费者在无需证明自己损失的情况下根据违约金条款要求建筑商直接做出赔偿。违约金条款中包含的金额可以涵盖租金、差旅和其他自付费用等损失。 但是，它必须是合理的估计消费的预期损失，而不是过分高或不成比例。 否则，建筑商可能可以要求法院做出该条款无效的判定。如果消费者的合同没有包含违约金条款或金额为空，消费者仍然可以要求赔偿。只是消费者需要提供证据具体证明自己的损失金额数量。因此，如果合同金额比较小，还是建议直接约定违约金，避免出问题时候还需要进行繁琐的诉讼程序。
在节目中，听友们还咨询了报假警、诬告、申请公民的居住条件测试、出租房产中居住的人数不符合租赁合同规定等问题，张卓轩律师均做了详细解答。请您点击收听完整内容。
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【现场说法】“建筑商”拿了1万多澳元定金后消失 与建商打交道如何避免踩坑？
SBS Chinese
11/04/202329:18
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