买房是人们生活中一件大事情，不管是自住或投资，购房者心态各异、甘苦自知。在疫情中买房，购房者更是面对不一样的挑战。澳大利亚经济和金融市场的分析人士魏睿昊（Julius Wei）和悉尼华人谭女士接受了SBS普通话节目采访，分享了他们对房市的分析，以及购房的过程和心态。
疫情中的房价
自疫情以来已有三个年头，想起2021年1月底最终决定购买悉尼西北部的一栋双拼别墅（duplex），谭女士一方面庆幸在房价大涨之前当机立断买了房，另一方面则还是感到忐忑，不确定自己是否在房价高位出了手，因为悉尼的房价涨速现已开始放缓。
谭女士从2020年8月底开始看房。当时希望能在疫情期间房价下跌的情况下买到合适的房子。
谭女士和丈夫移民来澳将近六年，家中两个孩子都在读小学。考虑孩子慢慢长大，夫妇俩希望将原来所住的两房公寓升级为三房的联排或独栋别墅。
“在2020年中时，当时都说房价下跌，我们在8月中旬开始看房。其实如果在9月、10月，甚至是11月果断出手的话，也许能用同样的价钱买到更好的房子。”谭女士说。
“从（2020年）10月底看房时，很多房子都是挂牌拍卖的了。这意味着我们要和更多的卖家竞争，要掏的钱多了。”
澳大利亚的房价在2021年大幅上涨，据报道，仅悉尼的房价就平均每周上涨4200澳元。
魏睿昊分析说：“（当时）市面上的流动资金比较多，所以在这样的背景之下，出现过去的一年房价上涨20%以上这样夸张的数字。进入2022年之后，房地产市场有放缓的迹象。”
An auction sign at a Canberra house. Source: AAP
从2020年下半年开始，这一波房价一路上涨，直到上周，房地产分析咨询机构CoreLogic的新数据显示，2022年2月份的住房价格上涨幅度大幅放缓，悉尼更是录得2020年以来的首次月度下跌。虽然跌幅不大，仅为0.1%，但被房地产分析人士认为这是一个迹象，表明房地产市场正在从卖方市场略微转向买方市场。
在谈到此前这一波房价上涨的原因时，魏睿昊分析 ，原因之一是利率，另一个原因则是回到一年前，当时情况是市场上的供应和需求之间严重不匹配，导致了住房价格一路高涨。
不仅仅是在悉尼、在墨尔本、在各大首府城市，像谭女士一样在考虑需求、利率趋势下加入购房大军的人大有所在。
魏睿昊提到期间出现的两个情况，由于疫情的影响，高密度住宅的受欢迎程度在下降，郊区的独栋的房子受欢迎程度在上升。“如果关注目前房地产市场的状况，那些装修比较好、房屋状况新一点、居住条件比较好、可以马上立刻进入自住的房屋价格上涨的速度比较快，受欢迎程度也比较高。”
另一个情况同样与疫情息息相关。他分析，市场上有大量有自住需求人士，他们原本是居住在公寓或者是租房的人，加之疫情的影响，许多公司进入半永久在家办公的状态。“那么许多人对居住的要求在提高。”诸多因素推动下，那些状况比较好的房屋价格上涨也就比较快了。
“这一次买房做了很多‘加法’，但后来不断做‘减法’”
谭女士比较了自己这一次买房和几年前第一次购买公寓时的心态差异。她提到第一点是新冠疫情带来的不确定性。“当时担心疫情不知持续多久，经济走向如何，想着房价是不是还会继续跌，于是边看房便等待，后来看到房价又开始上涨，网站上的房子大部分都挂牌拍卖时，心里很急，担心自己错过机会，”谭女士说。
她提到的第二个心态差异是，当时举家刚来悉尼时，想着先落脚安定于是购买了一套两房公寓。“这一次买房做了很多‘加法’，但后来不断做‘减法’。”
谭女士说，当时下定决心要买房之后，基本上每天都会刷主要的房源网站，确定买房后基本上每天都会刷看房网站，“找到自己想住的那几个区，输入相关的条件，然后确定几个心仪的房子，基本上都是周六去实地看房。”
但是在具体选择时，谭女士的标准渐渐增加，包括朝向、楼龄、地势，位置等等。“当时看的是联排别墅和独栋别墅，想着三房就好。但后来还考虑很多因素，比如是否在洪水风险区（flood zone）、丛林火险地带（bush fire prone land）、是否有路冲或太靠近大马路、是否附近有高压线或处于高速路排气口、离火车站的距离、是否有较好公立中学等等。”
当些条件遇上谭女士的购房预算时，选择变得相当有限。“筛选出来的结果寥寥无几，”谭女士说，
我们的情况是，好的买不起，差的看不上，中间的许多买家竞争，加上拍卖的情况，房价最终上去了。
多重考虑下，谭女士夫妇最终还是坚持原有预算，只能做‘减法’，列出最不能接受的房子条件，然后慢慢妥协。她说夫妇俩都是打工的，国内有老人，此前买房已给予了经济上的一些支持，还有两个孩子在上学，很难一步到位买到最心仪的房子。
“看房到后来时其实很着急很没信心了，怕赶不上这一趟‘车’，怕房价涨得太快买房更加无望，但也不断告诉自己，毕竟是百来万的拿出去，必须要谨慎，”谭女士说。
当时谭女士一家估计并没有想到，从2021年的1月开始，在接下来的10个月，悉尼、乃至整个澳大利亚的房价进入一片红火的状态。 全澳范围内，房价攀升了20%以上，而后房价增速于11月放缓。
2022年1月初，CoreLogic公布的数据显示，去年12月澳大利亚全国房价上涨1.0%，而11月涨幅为1.3%，年初的峰值为2.8%。
悉尼房价在2021年12月上涨了0.3%，墨尔本房价在12月罕见下滑0.1%，但布里斯班房价上涨2.9%，阿德莱德上涨了2.6%。房地产人士分析，年底时挂牌房源大幅增加，随着库存水平的正常化，以及人们负担能力的限制，以及信贷条件的收紧等，这些都导致了房地产市场的放缓。
谭女士表示，买房后最初几个月，她还是习惯上网看看还有什么房源，然后比较一下自己所买的房子。她说，其实比较没有什么意义，不管是亏了还是赚了都不可能马上把房子卖出去变现。
两种购房心态分析
对于购房的种种心态，魏睿昊（Julius Wei）提到其中的两种心态，一种是“等一等，等到房价更低的时候我才买进。或者说，我觉得房价一定会跌，所以我一定要等”。
魏睿昊认为：“现在房价仍然在逐步上升当中，那么这个情况什么时候到顶，什么时候跌，跌又跌多少是很难判断的，”他认为，考虑自住的需求，然后综合考虑自己的财物状况、买哪里，而不是先想着买了亏了还是赚了。
而且“如果是自住的话，要考虑很多因素，而不能只把它看成是一个投资的因素”，魏睿昊说：
应该说自住房你买下来会居住更长的时间，所以不必要考虑太多这种短期价格的高低，不必要太患得患失。
“如果居住五年十年的话，那么是跨越这个周期的，”他分析，澳大利亚从长期来看，住房的一个长期的趋势是上涨的 ；还是需要根据自己的具体情况和居住需求做出理性的购房决定。“当然核心主要在于衡量自己的财务状况，”他说。
另一种有的人存在的害怕错失心态。魏睿昊认为“这种心态并不是特别地可取”，“因为买房这个决策的核心是在于你对自己的资金状况、对投资策略的把控，每个人的家庭、财务和生活状况都不一样。”
建议：长期眼光 留有余地 持续关注
对于准备购房，包括自主和投资的购房者，他提出几点建议。第一是用“比较长期的眼光去看待”。
第二是在衡量自己偿还能力时多给自己留一些余地。“在计算自己的承担能力和支付能力的时候额外给自己增加1-2个百分点的利息水平。因为这个很有可能就在未来一到两年内发生，”他说。
魏睿昊提到现阶段购房需要特别注意的情况，“目前利率是比较低的，但是有不小的机率是后续的利率会上涨，所以在购房时在衡量自己支付房贷能力时，千万不要把贷款拉满，导致自己的现金流非常紧张。那么如果利率到时往上涨一涨，就有可能支付不起。”
此外，魏睿昊提出需要持续关注一些宏观情况。“此前疫情导致澳大利亚关闭国门。 澳大利亚人口的增长出现了停滞甚至是负增长的状况。虽然现在澳大利亚已经重新打开国门， 但是移民、临签持有者（包括学生签或者打工签）的数字和疫情前相比有很大的差别。”
“房地产的基本面是人，有人才有居住的需求，所以这点长期来说将会怎样影响澳大利亚房地产市场的走势，仍然需要观察。”
他认为还需关注移民政策。目前澳大利亚的移民政策仍然比较紧。如果在大选之后，移民政策仍然比较紧的话，那么有可能澳大利亚人口会出现一个明显增长放缓的情况。“这个对澳大利亚的经济包括房地产市场都会带来很大影响，而且可能会是偏向负面的影响。”
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