همه گیری کروناویروس و در پی آن، کاهش نرخ بهره بانکی استرالیا به پایین ترین حد در تاریخ این کشور از جمله عواملی هستند که بازار املاک این کشور را تحت تاثیر قرار داده اند.
بابک صالحیان، کارشناس ارشد، مشاور و تحلیل گر در بخش سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات است.
او در رابطه با کاهش بی سابقه بهره بانکی در استرالیا گفت: «کاهش نرخ رسمی بهره بانکی در استرالیا که مهم ترین وام در استرالیا است باعث می شود که تقاضا برای قرض بالا برود چون توانایی بازپرداخت وام ها بالا می رود. همچنین بانک ها به همین علت با تقاضای وام مشتریان خود موافقت می کنند – البته اگر نهادهای قانونی مانند APRA و رزرو بانک (بانک مرکزی استرالیا) و مقرراتشان، آنها را در وام دهی محدود نکنند».
وی ضمن اشاره به مقاله ای علمی در ژورنال علمی Housing Market Analysis افزود: «در این مقاله ضمن استفاده از داده های آماری گسترده بین سال های ۱۹۹۷ تا ۲۰۱۷ درباره بازار املاک استرالیا، ثابت شده است که رابطه خطی بین تغییر شاخص قیمت ملک مسکونی با تغییر نرخ بهره بانکی با فاکتور منهای چهار بوده است. این یعنی اگر یک درصد کاهش در نرخ بهره بانکی داشته باشیم و هیچ فاکتور دیگری تغییر نکند، شاخص قیمت خانه چهار درصد خواهد بود».
Reserve Bank of Australia (RBA) in Sydney, (AAP Image/Dean Lewins) Source: AAP Image/Dean Lewins
وی گفت: «البته نرخ بهره بانکی، عامل بسیار مهمی است ولی به تنهایی برای رشد شاخص رشد ملک، کافی نیست. به عنوان مثال بین سال های ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۹ ما ۱۸ ماه افت متوالی قیمت ملک داشتیم، در حالی که نرخ بهره تنها دو درصد بود و تا آن زمان کمترین مقدار نرخ بهره بود».
وی افزود: « از طرف دیگر باید بگویم که رشد قدرتمند قیمت ملک از سال ۱۹۹۰ درست با ایجاد بانکداری جدید یا همان کالا سازی خانه با کاهش فزاینده نرخ بهره به وجود آمد. ۶۵۵۰ درصد رشد ملک در ۵۰ تا سال ۲۰۱۷ باعث شد تا چهار بانک اصلی استرالیا در این مدت، قدرت اصلی بازار را در اختیار بگیرند. به طوریکه سهم وام های مسکن این بانک ها از ۲۰ درصد به ۶۰ درصد افزایش یافت و ۸۰ درصد بازار را در اختیار گرفتند».
وی افزود: « حال در نظر بگیرید که قسمت عمده ای از درآمدهای دولت فدرال ناشی از دریافت مالیات بر مستغلات املاک و مستغلات است. مهم ترین و محبوب ترین سرمایه گذاری در بین مردم استرالیا، ملک است و بانک ها قسمت اصلی درآمد خود را از بازار ملک کسب می کند. حال به این چرخه دقت کنید و ببینید که چرا دولت استرالیا و بانک مرکزی از آسیب به بازار ملک می ترسند و چگونه قوانین خود را با توجه به موقعیت اقتصاد و تاثیر آن بر بازار املاک می سنجد».
وی افزود: «هم اکنون نرخ بهره بانکی در پایین ترین میزان خود میزان تاریخی خود قرار دارد. و این مورد بسیار برای سرمایه گذاران و خریداران ملک جذاب است. در واقع هر گونه آسیب به بازار ملک به معنای آسیب به بانک ها است چراکه اگر مردم نتوانند بهره خود را پرداخت کنند بانک ها با مشکل شدید مواجه می شوند و این مشکل مستقیماً به اقتصاد بانک محور استرالیا مربوط خواهد شد. در هر صورت دولت با اتخاذ سیاست های انبساطی از قبیل همین کاهش نرخ بهره ها و حتی آسان کردن وام مسکن - که احتمالا پس از تصویب توسط مجلس از ماه مارچ اجرایی خواهد شد - سبب شده است تا سهم کمتری از آسیبی که به اقتصاد خورده است به بازار املاک وارد شود».
Houses for sale and lease are advertised in the window of a real estate agent at Bondi in Sydney, Friday, April 24, 2009. (AAP Image/Tracey Nearmy) NO ARCHIVING Source: AAP
این کارشناس حوزه املاک و مستغلات در استرالیا در خصوص رابطه بین همه گیری کروناویروس در استرالیا و چشم انداز بازار املاک گفت: « کروناویروس درست در زمان برگشت بازار املاک استرالیا (rebound) پس از یک رکود ۱۸ ماهه وارد کارزار شد و باعث شد که رشد در اکثر شهرهای استرالیا به خصوص در سیدنی و ملبورن متوقف شود. کروناویروس همچنین سبب افزایش قابل توجه بیکاری به خصوص در برخی از بخش های استرالیا تا ۱۲ درصد شد. بیکاری یکی از مهمترین شاخص ها علیه رشد شاخص ملک است. کروناویروس همچنین با تغییر محل کار بسیاری از افراد از دفاتر به فضای آنلاین سبب تغییر در ساختار بازار دفاتر کاری و ساعات آن شد».
وی گفت: «این بیماری در واقع کار کردن از خانه را به شدت گسترش داد و بر اساس داده ها محل کار بیش از یک و سه دهم میلیون نفر از دفاتر کاری به خانه هایشان تغییر یافت. بسیاری از دفاتر کاری به خصوص در مراکز شهر خالی شد. در نتیجه مراکز مرکزی تجاری شهر به عنوان مراکز اصلی دفاتر کاری اهمیت خود را از دست داد. همچنین، مسافرت های خارجی ممنوع شد و این سبب شد که دهها هزار نفر از دانشگاه های بین المللی دانشجو های بین المللی نتوانند وارد کشور شوند. این امر منجر شد تا تعداد خانه های خالی نیز بالا برود که در واقع این امر ضربه دیگری به بازار املاک وارد کرد».
آقای صالحیان افزود: «علاوه بر آن نرخ رشد جمعیت نیز به صورت موقت به شدت کاهش یافت. بر اساس آمار رسمی اداره آمار استرالیا بیش از ۵۰ درصد از رشد جمعیت در استرالیا ناشی از مهاجران است و این ضربه دیگری به بازار املاک وارد کرد. اقتصاد استرالیا ضربه شدید کوتاه مدت خورد. این امر روی تولید ناخالص ملی تاثیر گذاشت به طوری که تنها از ماه آپریل تا جون تولید ناخالص ملی به میزان ۷ درصد کاهش پیدا کرد و چون این امر برای دو دوره سه ماهه پیاپی رخ داد دولت استرالیا نخستین رکود خود را پس از ۳۰ سال اعلام کرد. اگرچه این رکود تنها دو ماه طول کشید».
این کارشناس فعال در حوزه املاک و مستغلات در استرالیا گفت: «به دلیل آنکه بسیاری از مردم در دوران کرونا مجبور به کار از خانه های خود شده بودند و همچنین به دلیل آن که بسیاری از افراد قدرت خرید خود را به دلایل متعدد از جمله از دست دادن کار خود از دست داده بودند، آنها مهاجرت به بخش های حاشیه ای و روستایی (regional) علاقه مند شدند. تا با این کار از مواهب داشتن خانه ای بزرگتر با قیمتی ارزان تر و امکاناتی تقریباً مشابه شهرهای بزرگ برخوردار شوند».
به گفته او برخی از مناطق حاشیه ای و روستایی به ویژه آنها که دسترسی خوبی به شهرهای بزرگ دارند با تقاضای گسترده به ویژه از طرف افرادی که تمایل به خریداری خانه دوم بودند مواجه شدند.
ملايين الدولارات لتشجيع الاستراليين على الانتقال من المدن الكبرى الى الاقاليم Source: Pixabay
او گفت: «بر اساس آمار Core Logic در مناطق شهری و روستایی تنها در ماه نوامبر قیمت خانه یک و چهار دهم درصد رشد داشته است».
آقای صالحیان افزود: «کمک های دولتی Jobseeker و Jobkeeper نیز کمک بسیار زیادی به توانایی بازپرداخت وام و همچنین پرداخت اجاره خانه ها کرده است.
او گفت: «وام دهی نسبتاً ساده تر وام ها که قرار است احتمالاً از ماه مارچ سال آینده ساده تر نیز بشود به علاوه موفقیت دولت های ایالت ها در مبارزه با کروناویروس و تغییراتی که در بخشی از مقررات مانند Stamp Duty انجام شده است و همچنین تقاضای پنهانی که از ماه نوامبر ایجاد شده است، بازار را در شهرهای ملبورن و سیدنی برگردانده است.
این کارشناسی بازار املاک و مستغلات در استرالیا نسبت به افزایش رشد بازار ملک و مستغلات در ماه های نخست سال آینده اظهار امیدواری کرده است.
او می گوید کارشناسان معتبر معتقدند که این ادامه رشد این در سه ماهه نخست سال آینده ادامه خواهد یافت.
