Khi mới bắt đầu công cuộc tìm mua một nơi chốn để ổn định cuộc sống lâu dài, có lẽ đa số đều chỉ quan tâm đến những vấn đề như địa điểm nhà có gần trung tâm, chỗ làm không, tình trạng nhà còn mới hay không, hoặc có những tiện ích gì, ít ai hiểu hết được những luật lệ xung quanh các loại hình nhà ở này, như phải đóng các loại phí gì, quyền hạn được sửa chửa nhà đến đâu, khi có tranh chấp với hàng xóm phải làm sao.
Luật sư Andie Lam, từ văn phòng luật Andie Lam Lawyers ở Bankstown, Sydney, trình bày về các điều kiện và luật lệ khác nhau giữa nhà và các loại hình khác như chung cư, townhouse và vila.
1. Quyền sở hữu
Một khi đã mua một bất động sản dù là nhà hay townhouse/chung cư/vila, thì người chủ có quyền sở hữu vĩnh viễn toàn bộ phần đất và nhà. Nghĩa là khi qua đời, người chủ nhà được làm di chúc chuyển quyền sở hữu lại cho con cái, vợ/chồng...
Một loại hình khác là company title, nghĩa là mỗi người chủ sở hữu chỉ được sở hữu cổ phần mua căn hộ đó, và không được sang nhượng chủ quyền. Tuy nhiên loại hình này không phổ biến, thường chỉ tập trung ở trung tâm nội đô thành phố.
Tuy nhiên Chính phủ có quyền thu hồi các bất động sản cho những dự án như xây trường, mở đường, xây đường xe lửa... Trong trường hợp đó, chính phủ phải bảo đảm mua lại nhà ở theo đúng giá thị trường. Vẫn có một số trường hợp dân cư không đồng ý với các dự án đó và họ được quyền kiện chính quyền ra tòa.
2. Thuế và bảo hiểm
Các loại phí bắt buộc
- Council rate: phí được đóng theo mỗi quý, do Hội đồng địa phương thu cho các công việc dọn dẹp rác thải.
- Water rate: phí cung cấp nước, ngoài ra phải trả thêm tiền nước sử dụng.
- Thuế đất: áp dụng cho những căn nhà/chung cư không nhằm mục đích để ở, ví dụ nhà để cho thuê, để không.
Ngoài ra
Đối với nhà/duplex:
- Tiền bảo hiểm: nếu người chủ vay tiền ngân hàng để trả tiền nhà, thì ngân hàng sẽ bắt buộc chủ nhà mua bảo hiểm. Vì nếu nhà bị hư hỏng do cháy nổ, lũ lụt, thì giá trị căn nhà đó sẽ giảm.
Đối với chung cư/townhouse/vila: ngoài các loại phí trên, còn có tiền strata levy, bao gồm:
- Admin fund: chi trả cho những công việc hàng ngày của tòa nhà đó, như trả tiền điện, tiền bảo dưỡng tòa nhà, cắt cỏ, dọn dẹp.
- Capital fund: dùng để sửa sang lại khu nhà ví dụ sơn lại mặt tiền tòa nhà, hoặc lắp đặt công trình mới như thang máy.
- Special levy (phí đặc biệt) khi tòa nhà xuống cấp trầm trọng cần phải sửa sang khẩn cấp mà capital fund không đủ, thì khi đó mỗi hộ phải đóng góp khẩn cấp cho công tác sửa chữa chung.
- Đặc biệt những khu chung cư cao cấp có nhiều dịch vụ tiện ích như hồ bơi, sân tennis, phòng gym thì chắc chắn tiền strata sẽ rất cao. Ngoài ra tiền strata cũng đã bao gồm tiền bảo hiểm tòa nhà, do đó các cư dân không phải lo nếu tòa nhà hư hỏng cấu trúc, hư hỏng trong trường hợp cháy nổ, lũ lụt, sét đánh...
Đối với Vila: có thể không sử dụng công ty quản lý strata management mà tự quản lý lấy.
3. Sửa chữa/Xây dựng
Đối với nhà:
Người chủ có quyền sửa những thứ lặt vặt trong nhà, nhưng nếu muốn thay đổi cấu trúc nhà, như làm vách ngăn phòng, xây thêm granny flat, xây thêm mái che, xây thêm garage... đều phải xin giấy phép từ Hội đồng địa phương.
Có nhiều trường hợp người chủ đã tự ý sửa chữa trái phép, nếu bị Hội đồng phát hiện (do bị tố cáo) thì chủ nhà phải tháo gỡ hoặc xây lại cho đúng nguyên trạng ban đầu.
Đối với chung cư/townhouse/vila
Cũng tương tự như nhà, người chủ phải xin strata manager chấp thuận, nhưng các điều kiện sửa chữa có phần ngặt nghèo hơn, chẳng hạn bất kỳ sửa chữa nào như sửa phòng tắm, thay sàn nhà (chuyển từ thảm sang sàn gỗ), chống thấm, lắp máy lạnh...
Người đi mua nhà cũng cần xem kỹ bản vẽ và đối chiếu với thực tế, vì đã có những trường hợp người chủ cũ xây dựng hoặc sửa chữa trái phép. Nếu tiếp tục mua, người chủ mới sẽ có khả năng bị phạt.
4.Tranh chấp với hàng xóm
Tranh chấp với hàng xóm khi ở trong chung cư/townhouse đều có thể phản ảnh lên strata manager để được giải quyết trước khi phải đưa ra tòa án.
Nghe SBS Radio bằng tiếng Việt mỗi tối lúc 7pm tại
