Key Points
- Negative gearing cho phép chủ sở hữu tài sản giảm mức thu nhập chịu thuế.
- Ưu điểm: có thể giảm giá nhà cho thuê, thu hút người mua nhờ lợi ích về thuế, tăng giá trị nhà ở.
- Nhược điểm: thua lỗ ban đầu, hạn chế khả năng mua thêm tài sản.
Negative gearing xảy ra khi chi phí của một bất động sản đầu tư vượt quá lợi nhuận được tạo ra từ tài sản này.
Mặt khác, một khoản đầu tư có thể được coi là đầu tư thu lợi, khi thu nhập từ tiền cho thuê đủ để trang trải tất cả các chi phí liên quan đến tài sản, bao gồm cả lãi vay.
Phương pháp Khấu trừ đầu tư thua lỗ (Negative gearing)
Maxwell Shifman là Giám đốc Điều hành của Intrapac Property, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Úc.
Ông giải thích, negative gearing là một phương pháp dành cho những người nộp thuế ở Úc sở hữu tài sản đầu tư. Nó cho phép họ bù đắp chi phí sở hữu và vận hành tài sản trong thu nhập chịu thuế của họ.
Mặc dù mục đích của việc đầu tư vào bất động sản là để kiếm lợi nhuận, nhưng negative gearing không nhất thiết làm nản lòng các nhà đầu tư.
Theo luật thuế của Úc, các nhà đầu tư có thể khấu trừ thuế trên khoản trả góp tài sản của họ, nếu căn nhà được cho thuê hoặc được sẵn sàng để cho thuê.
“Những người sở hữu bất động sản đầu tư sẽ phải trả đủ loại chi phí để sở hữu và duy trì tài sản đó. Một trong những chi phí lớn nhất thường là chi phí lãi vay. Những chi phí đó tạo thành một nhóm, và sau đó bạn cũng nhận được thu nhập từ tài sản. Những gì bạn có thể làm là dùng thu nhập cho thuê để bù đắp những chi phí phát sinh."
Trên thực tế, nếu tổng chi phí lớn hơn số tiền bạn kiếm được, thì bạn có thể sử dụng những chi phí dư ra đó để bù đắp vào khoản thu nhập bình thường từ công việc của bạn, hoặc bất kỳ loại thu nhập nào khác mà bạn có thể có.
Ưu và nhược điểm của Khấu trừ đầu tư thua lỗ
Negative gearing là một vận dụng rất phổ biến ở Úc, và giống như mọi thứ liên quan đến việc đầu tư, nó có ưu và nhược điểm.
Có những lập luận ủng hộ negative gearing.
Thứ nhất, nó có thể giúp giảm giá thuê nhà, bằng cách cho phép chủ nhà giảm mức thu nhập chịu thuế.
Thứ hai, nó có thể làm tăng giá trị của nhà ở, thu hút những người mua quan tâm đến các tài sản có negative gearing do các lợi ích có sẵn về thuế.
Negative gearing encourages investment in property to meet rental demands and prevent housing affordability issues.
Ông giải thích việc sử dụng negative gearing ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà cho thuê.
Chính phủ cho phép negative gearing để khuyến khích mọi người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, để bảo đảm rằng có sẵn nguồn cung bất động sản để đáp ứng nhu cầu thuê.
"Nếu nguồn cung bất động sản giảm xuống mức không đủ để đáp ứng nhu cầu, giá thuê tăng lên, nhà ở trở nên không thể chi trả được và tình trạng thiếu hụt nhà ở đủ nghiêm trọng hoặc đủ lâu, thì sẽ dẫn đến nhiều người rơi vào tình cảnh vô gia cư.”
Negative gearing cũng đã là một chủ đề gây tranh cãi giữa các chính trị gia trong những năm gần đây.
Trong cuộc bầu cử liên bang năm 2019, Bill Shorten của Đảng Lao động đã cam kết hạn chế lợi ích thuế negative gearing đối với các bất động sản đầu tư hiện có, viện dẫn lo ngại về bất bình đẳng xã hội.
Tuy nhiên, Thủ tướng Anthony Albanese vẫn duy trì sự ủng hộ đối với chính sách hỗ trợ negative gearing hiện tại.
Mặt khác, Đảng Tự do vẫn ủng hộ việc sử dụng công cụ này như một khoản bù đắp thuế cho chủ sở hữu bất động sản đầu tư.
Ông Mickenberger giải thích.
“Nếu negative gearing bị bãi bỏ, tỷ suất lợi nhuận đối với bất động sản đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn, sẽ có ít người tham gia vào đầu tư hơn và điều đó đe dọa nguồn cung bất động sản cho thuê, đồng nghĩa với việc giá thuê cao hơn và tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê.”
Negative gearing can reduce rental costs for landlords and attract buyers due to tax benefits.
Ông nói rằng negative gearing là một sự đánh đổi mà các nhà đầu tư thực hiện để có thể kiếm được lợi nhuận vốn khi bán tài sản trong tương lai.
Ông Koulizos giải thích rằng các nhà đầu tư thường bị thua lỗ trong những năm đầu tiên sở hữu một tài sản.
Nếu họ sử dụng negative gearing vào sai tài sản, chẳng hạn như một căn hộ hoàn toàn mới không có nhiều tăng trưởng vốn. Họ không chỉ mất tiền hàng tuần, mà còn không có tăng trưởng vốn hoặc tăng trưởng vốn rất ít ỏi.
"Vì vậy, họ bị lỗ. Và một điều tiêu cực khác đó là khả năng vay hạn chế mà nó tạo ra. Nếu ngân hàng thấy rằng khoản đầu tư này tiêu tốn của bạn 100 đô la một tuần, thì rất khó để bạn có thể vay để mua bất động sản đầu tư tiếp theo, hoặc thậm chí là nhà riêng của bạn, nếu bạn mắc loại nợ đó.”
Bằng cách sở hữu và đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư có thể xây dựng tài sản lâu dài và giảm sự phụ thuộc vào lương hưu và hỗ trợ hưu trí của chính phủ.
Ông Koulizos một lần nữa.
“Các lợi ích về thuế khuyến khích các cá nhân đầu tư và tiết kiệm, đặc biệt là giúp họ tự túc khi về hưu. Thí dụ, ngay cả khi bạn sở hữu một tài sản đầu tư trị giá 500,000 đô la và bạn trả hết số tiền vay, bạn có thể sẽ không đủ điều kiện nhận trợ cấp tuổi già hoặc nếu có, bạn sẽ chỉ nhận được một phần trợ cấp. Do đó, họ giảm bớt gánh nặng cho ngân sách chính phủ.”
Năm tài chính của Úc kết thúc vào ngày 30 tháng 6 và các tờ khai thuế cho năm tài chính trước đó phải được nộp trong thời hạn từ ngày 1 tháng 7 đến ngày 31 tháng 10.
