2021年澳大利亚房地产市场展望：“哪里跌下去哪里就弹回来”

2020年由于新冠疫情冲击，澳大利亚房地产市场出现波动。2021年房地产市场会不会有所改善？

House-hunters examine an auction sign outside a property in Beacon Hill, Sydney. Source: Bloomberg via Getty Images

2020年新冠疫情袭击全球，海外买家无法进入澳大利亚市场。此外由于国际间人员流动被阻断，各大首府城市的租房价格出现下跌。

政府纷纷出台措施稳定房地产市场。去年11月3日澳大利亚联邦储备银行（RBA）将官方利率从0.25%下调至历史低点的0.1%。新南威尔士州则对房产征税方式进行大的改革，计划用土地税替代印花税。

从去年年底开始，悉尼为首的一些首府城市房地产市场出现回暖。

2021年2月澳大利亚会陆续开始施打疫苗，但是跨国之间的交流短期内还无法恢复，澳大利亚的房地产市场还会继续增长吗？

澳房一周的创始人Peter Li向SBS普通话节目介绍了在2021年澳大利亚各个城市房地产可能发展的方向。

Q：2021年澳大利亚房地产市场的整体趋势会如何？

A：首先，在2020年的下半年的时候，其实澳大利亚经历了一轮很明显的房价的上涨。这个上涨不仅体现在价格上面，也体现在成交量上。

去年年底的时候，数据显示，新南威尔士州的成交量在2020年上半年很低，但是在下半年赶超上来，最后2020年新州的总成交量相当于2019年整个澳大利亚的成交量。

仅仅靠本地买家而没有任何海外买家的情况下，澳大利亚市场依旧在2020年进入到一个爆炸式的增长状态。

2020年的情况可以反映2021年的趋势，预示了大概会是怎样的增长状况。也就是说，在2021年，仅靠本地的卖家的能力就能使市场炙手可热，房产也可以保值，从而得到很多人的青睐。

Q：海外买家继续被隔绝在海外的话，对于市场有何影响？

A：澳大利亚是个非常有意思的市场，海外的投资人分三类。一类是纯海外投资客，另外一类是海外自住客，第三类是已经拿到身份、但是资产在海外又希望把它转到澳大利亚来进行购买房产的人。

如果是纯海外投资客的话，那么非常可惜，在2021年如果边境没有开放的话，这类人在市场中的比例会比较低。

第二类是持有海外身份但是正在本地居住的人。如果今年取消印花税，降低他们的购买成本的话，相信这部分人群也会非常愿意进入到市场进行购买。

但缺点是他们能购买的产品非常少。因为根据澳大利亚的法律规定，这种海外人士他只能购买全新的产品。所以在市面上他们能选的产品可能也只有百分之十，百分之九十的二手房现房和带土地的独立屋他们都是买不了的。他们会更多考虑成本。

我们在一线进行销售的过程中发现，这类人很多都是正在等永久居留权PR的审批，自己正在办理移民的过程中。这种没有可能在短期内拿到身份的人在购买房产的时候是比较犹豫的。

这是完全可以理解的，毕竟他们的购买成本要比本地人多8%的印花税，在购买之前还交申请费，但可选择的东西却比较少。

对于希望把海外的资产带进澳大利亚来购买房产的第三类买家而言，澳大利亚绝对是一个首选。

今年在悉尼和墨尔本这种主流城市，我相信这种购买的欲望也会继续往上增长。

比如去年悉尼东区拍卖出来历史上成交记录最高的、价值2000多万澳元的房产。这个房产的买家完全是这种情况，他们有澳洲的身份，但是资产在海外，这个事情绝对不是个例，而应该是持续推进的一个概念。

所以今年如果和去年一样的话，或者跟去年的年底一样的话，就说明悉尼北区，尤其是下北区，对于有身份的海外投资人来说依旧会成为一个非常受欢迎的区域。

Q：作为澳大利亚最重要的悉尼市场在2021年的表现会如何？

A：市场应该是“哪里跌下去哪里就弹回来”。

从事房地产这些年，我发现一个非常有意思的情况就是，对于悉尼的房产，尤其是悉尼的房价，它存在一个“皮球理论”，就是你用多大的劲儿把它打下去就有多大劲儿弹回来。

所以2021年房地产增长的点一定是在2020、2019和2018这些年跌得最惨的地方，这些地区在2021年会出现最大的反弹。

去年悉尼没有涨价的两个区是市中心（CBD）和萨瑟兰郡（Sutherland Shire），我相信今年这两个区域会很快增长。

Q：有调查显示，澳大利亚各首府城市中，墨尔本情况不乐观，能够止跌就行，你怎么看待墨尔本的前景？

A：墨尔本的市场和悉尼的“皮球理论”有点像。

去年年底墨尔本市中心位置其实已经进入到恢复期。今年刚一开年我们也得到了很多开发商和独立屋二手房东的好消息。

现在的情况来看，墨尔本的市场今年一定会回升。因为当封城结束、所有的外部影响消失以后，自然就会因为之前市场被打得太惨而很快反弹。

墨尔本的这个市场可以分为两个面，在疫情结束了以后，优质地区带土地的独立屋这样类型的产品会作为领头羊把市场带动起来。

在墨尔本，像Balwyn和Toorak这些比较优质的区域，它们带土地的独立屋会率先涨价。很多人被房价挤出这个区域，去到其他的区域购买独立屋或者去购买公寓类型的产品，从而带动整个市场。

至于墨尔本的公寓市场，复苏最快也要到明年。土地价格相信在六月份之前就会看到很明显的好转迹象。

Q：今年投资其他首府城市的房产有什么需要注意的情况？

A：在疫情爆发的时候，每个城市受影响严重的都是CBD。在投资房产的时候，如果在CBD就要有点耐心。如果国际旅行不解封，外地的人不进来、留学生移民无法进入，那么恢复速度相对来说会比较慢一些。

今年会比较好的是珀斯和堪培拉。堪培拉主要是收入稳定的政府工作人员和高租金回报，使得疫情期间资金流不断。因此在疫情期间堪培拉的租金不降反升。

今年矿业有一点复兴，珀斯的市场有些回暖。

非首府城市的话，黄金海岸和阳光海岸的表现还不错。因为疫情的原因，大家都在改变自己的生活方式，也使得这些地方有很高得增长

（本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）

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