【观点】澳洲房市快速恢复！是泡沫，还是入市讯号？

最近一系列数据显示澳大利亚的房地产市场在2021年年初进一步上涨，彻底成为“卖方市场”。那么，现在是入市的好时机吗？

Source: ABC Australia

去年疫情发生之后，几乎所有的机构都不看好澳洲房市，并且一度有银行认为房价将会下跌20-30%之多。

但随着疫情得到明显控制，购买需求反弹，加上极度宽松的货币政策，使得房价在整个2020年竟然最终收涨。

更重要的是，进入到2021年之后，房产市场全无往常年初的冷清，悉尼和墨尔本住房拍卖热潮“汹涌”，比往年来得更早更猛烈。推动各大机构对澳大利亚房地产的预测也呈现一派乐观态度。

一些经济学家甚至预计，2021年房价会出现两位数的增长。但也有人在顾虑，会不会目前的房价上涨只是一波资产泡沫的堆积，最终会因为泡沫的破裂而一地鸡毛。

那么究竟是什么在推动房价上涨？澳洲房价是不是已经太高了呢？

首先，最近房产市场需求的大增，很大程度上是“报复性”消费所致。

仔细去看的话，自从维州的第二波疫情情况好转，澳大利亚的房地产市场就开始出现明显的复苏迹象。到了去年12月，悉尼新上市待售房屋同比增长近14%，墨尔本增长逾30%——要知道正常情况下，12月开始就进入房产交易的淡季了，一直到2月中旬以后才会逐渐恢复。

但此次房价在圣诞节前的最后一个周末大涨之后，2021年市场交易在假期几乎没有停顿，而在澳大利亚日假期到来之际，市场再次开足马力。

根据SQM Research的数据，1月底的墨尔本房产拍卖数量是去年同期数量的四倍多。悉尼的情况与此类似，拍卖数是去年的两倍。而且不仅是上市待售的房产数量激增，价格也是一路走高。事实上自去年10月以来，全澳房产价格已经连续四个月上涨了。

澳洲房价月度变化图 Source: ABS

其次，政策的全面支持也是推高房价的核心因素。

其中澳联储将利率降低至0.1%之后，再次在本周明确表示，将会维持低利率三年之久，而且还要加被QE资产购买计划。这无疑将进一步推动全澳资产价格上涨，无论是股市，还是房市都将会由于市场上流动性充裕而出现上涨走势。

除了货币政策的支持之外，大量的财政政策也成为了短期提振房市的主要原因。

比如维州去年在公布预算案时宣布，在2021年6月30日前，购买价值低于100万澳元的新建住房，购房者最多可以获得50%的印花税折扣，购买现房也可以省却近25%的印花税。不仅如此，政府还设立了5亿澳元的基金，以帮助首套房购买者。

最后，还有一个非常有意思的独特原因，那就是澳洲居民储蓄率突然大增。

这由两个核心因素导致：

• 去年澳洲政府在疫情中采取极大力度的补助措施。包括JobKepper和JobSeeker在内的政策使得很多人的收入受疫情打击非常有限；
• 长期的封城和国际旅行无法成行，使得很多人的开支反而在2020年下降。

最直接的结果就是居民储蓄率从原本5%左右，一路上升至20%左右。这些额外的储蓄在澳洲的封城全年解禁后，再加上低利率的顾虑，最终都将会变成本地消费和投资支出，这其中本地最大的消费和支出方向当非房产莫属。

澳洲家庭储蓄率图 Source: ABS

 

澳洲房产价格是否已经快速从下跌趋势转进入泡沫阶段了呢？

笔者认为，目前说澳洲房市已经有泡沫为时过早。

一个很重要的原因是，目前的房市恢复更大程度上是在给“失去的2020年”找补。

有一个数据非常重要，就是近期的房产市场火热更多来自于自住买家的推动，有住房抵押贷款的经济公司报告显示，最近一个季度提交的贷款申请中，有22％是首次购房者，是历史平均水平的两倍左右；联邦银行CBA也表示，首次购房者的数量达到了2009年以来过去12年的最高水平。

这也就难怪澳洲央行RBA在最新的公告中虽然提醒了未来房价可能持续上升，但一再强调家庭财务健康水平和银行放贷对象大多属于高质量借贷者，都意味着目前不是很担心房产价格过高。而一般一来说，当有过多的投资客进入市场，采用更高的杠杆买房时，才是更需要警惕房产泡沫的时候。

但正因为目前的房产热潮更多是自住房需求的“报复性”消费所致，对于未来房价是否能持续告诉增长不容过于乐观。

事实上，市场上还有这不少抑制房价的因素，甚至中长期的房加前景并没有那么明朗：

首先，过去的澳洲房产市场往往有大量的海外投资资金涌入，不仅仅是大家熟知的中国买家，东南亚投资者队伍也非常巨大。

但随着疫情的袭来，国际旅行受限和FIRB更加严格的审批规定，使得这一部分的资金在短期内难以进入澳洲市场，因此在自住房热潮过去之后，有没有足够的投资房资金继续推动市场需要打上一个问好？

其次，澳大利亚的长期人口增长优势正在消失。

这一方面是这几年发达国家的民族主义和反国际化运动有蔓延和加剧的趋势。澳大利亚执政当局受此影响，一直在收紧移民政策。

而新冠疫情更是导致移民数量的急剧下降。根据最新的统计巨数据，截至2020年6月，澳大利亚的年人口增长率已经降低到1.3%，而二季度较一季度，海外净移民也减少了78600人——这是自二战以来最差的移民数字。

所有的经济活动，消费和投资归根结底都是人的活动，由人的需求推动。如果澳洲的人口增长明显放缓且无法恢复，那么房产无论是作为消费品还是投资品的总需求就会下降，这是无法依靠短期的财政或者货币政策来逆转的。

综上所述，澳洲目前的房产热潮主要靠着疫情缓和、政策利好和“报复消费”推动。由于目前市场上的主要买家依然以自主需求为主，因此房市泡沫尚未显现，但也正因为这个原因，澳洲房市的中期和长期表现依然有着不小的不确定性。

（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）

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