要點：
- 澳洲全國各地的租金正在上漲，而升幅亦再次成為民眾關注的焦點。
- 有部份國家及地區設有限制租金上漲幅度的法例。
- 有部份人士要求，將澳洲首都領地相關法例的「強化版」擴展適用範圍至全國。
澳洲住宅物業租金不斷上漲，而限制租金上升幅度的構思再次成為公眾關注的焦點。
上星期，昆州州長帕拉謝伊 (Annastacia Palaszczuk) 表示，當地家庭經常面對租金「大幅」上漲的情況，而州政府則正「非常認真地考慮可以如何設置租金上限」。
有租戶權益倡議者希望政府能就租金上升的幅度，制定一個實際數字的上限，但似乎未能如願。
帕拉謝伊最初的建議引起房地產行業及昆州反對黨的猛烈抨擊後，政府排除了對租金上升設置上限，但表示正考慮將加租的次數由目前每 6 個月最多一次減少至每 12 個月一次。
有關建議的詳細內容目前仍未清晰，但建議將令昆州對加租次數的限制與其他司法管轄區看齊，包括維州、新州、南澳、塔州及澳洲首都領地。
租戶權益倡導者及部份房地產專家希望，政府對租金上漲設置上限，又強調這並非一個激進的提議。
他們認為，澳洲其中一個司法管轄區的模式值得其他地區仿效，但仍須進行進一步修訂。
甚麼是租金上升上限？
世界其他地區都有實施類似的措施。
在德國，當地在 2015 年推出「租金價格剎制」的政策，並在 2020 年進一步延長生效五年。政策對於住屋市場緊張地區的出租物業，限制物業租金上漲的幅度在當地比較率的最多一成。
在加拿大諾華斯高沙省 (Nova Scotia)，目前正實行臨時租金上限政策，意味業主每年不能將租金上調超過 2%。
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【解決房屋危機】聯邦工黨政府草案未獲足夠支持 昆州宣布加租每年限一次
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29/03/202306:43
假如業主有意增加超出這個上限的金額，就必須得到租戶同意，或得到澳洲首都領地民事及行政事務審裁處批准。
是否應該採納澳洲首都領地的模式？
新州租戶聯會的行政總監帕特森羅斯 (Leo Patterson Ross) 形容，澳洲首都領地的租金限制措施屬於「柔弱的版本」，但若得到適當改善應在全國其他地區採納。
澳洲首都領地的上述規定，僅適用於短期續租的租賃安排 (periodic tenancy)。即表示，如果租戶的定期租約 (fixed-term agreement) 期滿，有關租金的加幅並不受法例約束。同時，如果業主再將物業在市場上放租，亦可制定一個加幅不受限制的新租金金額。
帕特森羅斯說：「這個模式不應僅適用於現有租客，亦應適用於現有放租物業的新租客。」
他補充：「我們的想法是，除非有充份理由改變 (租金)，例如對廚房進行了裝修翻新，否則租金的上漲幅度不應比通脹率高出太多。」
帕特森羅斯說：「由於 (澳洲首都領地) 容許無合理理由驅逐租客，(租金管制法例的) 有效性實際上受到削弱。因為你 (租客) 可以被任意驅逐，就會放棄行使應得的權利。」
澳洲住屋及城市研究所 (Australian Housing and Urban Research Insitute; AHURI) 的執行董事福瑟林厄姆 (Michael Fotheringham) 博士贊成這個做法。
他說：「我同意，劃定指定金額 (加租上限) 可能並非一個明智的做法。但一個將租金加幅與成本掛鈎的靈活方案可能更為適當。」
設置租金上限會否趕絕投資者？
昆州房地產協會 (Real Estate Institute of Queensland; REIQ) 的行政總裁梅科雷拉 (Antonia Mercorella) 上星期形容州長帕拉謝伊的提議「令人震驚」，又指租金價格上限的「本質就是阻礙進一步供應」。
維州州政府在 2017 年宣佈進行租賃法例改革，令租戶可以更容易飼養寵物，並對物業進行輕微的改動。當時，維州房地產協會 (Real Estate Institute of Victoria; REIV) 亦發表與 REIQ 類似的評論，批評有關改動將透過而「摧毀私人租賃市場」。
房地產分析機構 PropTrack 的經濟研究總監庫舍 (Cameron Kusher) 說：「容許 (租戶飼養) 寵物...... 不太可能會導致你 (業主) 出售投資物業。但我認為，當他們做一些可能會損害投資底線的事情 (例如設置租金價格上限)，這確實可能會鼓勵投資者出售物業。」
他表示，支持以市場為主導的方法控制租金價格，包括增加房屋供應。
他說：「但這並非可以立即見效的事，因為你需要現在才開始計劃 (增加) 供應，並需時多達五年才能推出市面。」
他說：「在短期而言，亦有一些措施可以做。例如，銀行業監管機構嘗試創造一個更公平的競爭環境，規定那些擁有投資貸款的人，不能被收取高於自住物業業主的貸款費用。」
福瑟林厄姆博士表示，每當宣佈租賃改革的時候，地產業界組織都會警告此舉將令投資者撤出市場。
福瑟林厄姆博士所屬的 AHURI 在 2022 年發表的一份報告指出，此前一項調查訪問了 623 名出售物業的投資者，當中 14% 表示，與其他因素相比，對租賃法例感到不滿是他們決定出售物業的「非常重要」考慮因素；相反，約有 47% 受訪者表示，這些問題對他們決定撤銷投資並不重要。
福瑟林厄姆博士說：「我們對此進行研究。他們 (投資者) 並非由於這些 (租賃法例改革) 而撤出投資。而即使他們確實大量這樣做 (放售物業)，這將意味其他不受這些租戶保護法例困擾的投資者可能會選擇入市，或一些首次置業人士亦會藉此機會入市。這兩個情況都並非一件壞事。」
根據房地產網站 Domain 的 12 月份季度租賃報告，全國首府城市獨立屋的租金按年上升 14.6%，而偏遠地區則上升約 11%。
而首府城市住宅單位的租金則按年上升 17.6%，偏遠地區上升接近 8%。
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