قرضه/وام متغیر (variable loan) انعطاف‌پذیری بیشتری دارد و با مزایایی چون امکان برداشت پول و جبران سود می‌آید، در حالی که قرضه ثابت (fixed-rate loan) نرخ سود اقساط را برای یک مدت معین ثابت نگه می‌دارد.
هرچند ممکن است یکی از این گزینه‌ها به ظاهر جذاب‌تر از دیگری به نظر برسد، اما مهم است که هنگام اخذ قرضه، با توجه به شرایط و وضعیت مالی خود تصمیم بگیرید.
قرضه با نرخ ثابت
قرضه مسکن با نرخ ثابت به قرضه‌ای گفته می‌شود که شما پول را با نرخ بهره/سود ثابت از بانک دریافت می‌کنید. این نرخ سود برای مدت معینی که در قرارداد قرضه شما آمده ثابت خواهد ماند و تحت تأثیر تغییرات بانک مرکزی آسترالیا (RBA) قرار نخواهد گرفت.
اکثر بانک‌ها برای مدت یک تا چهار سال نرخ سود خود را قفل می‌کنند. در مدت توافق شده، حتا اگر بانک مرکزی نرخ سود را افزایش داده باشد یا کم کرده باشد، شما تابع همان نرخ ثابت توافقی هستید.
پیتر رادِک، کارگزار (بروکر) قرضه مسکن می‌گوید: «حالا شما می‌دانید که نرخ سود در [مثلاً] سه سال آینده چقدر خواهد بود و تغییرات نرخ توسط بانک مرکزی بر قرضه شما اثر نمی‌کنند.»
هنگام گرفتن قرضه مسکن، اکثر قرضه‌دهندگان از شما می‌خواهند بین نرخ ثابت یا متغیر یکی را انتخاب کنید. Source: Getty Images/ Ariel Skelley
او می‌افزاید: «بانک از شما می‌خواهد که قرضه خود را طی ۳۰ سال پرداخت کنید، زیرا آن‌ها سود زیادی از شما می‌گیرند.»
قرضه با مدت ثابت می‌تواند مفید باشد، چون در کوتاه‌مدت از شما در برابر افزایش احتمالی نرخ سود قرضه مسکن محافظت می‌کند. اما در عین حال، اگر نرخ سود پایین بیاید، شما در آنچه با بانک توافق کرده‌اید، گیر افتاده‌اید.
همچنین در قرضه با نرخ ثابت، اکثر بانک‌ها هر سال فقط مبلغ معینی را بدون هزینه (فی) به عنوان بازپرداخت اضافی قبول می‌کنند.
قرضه با نرخ متغیر
وام متغیر برای بازپرداخت سریع‌تر قرض از طریق بازپرداخت‌های اضافی انعطاف‌پذیری بیشتری دارد و در صورت نیاز، می‌توانید به مازاد وجه موجود در حساب قرضه خود دسترسی پیدا کنید.
آقای رادک می‌گوید: «اگر بیشتر پرداخت کنید، بدیهی است که می‌توانید قرض را زودتر ادا کنید. و اگر حایلی ساخته‌اید یا اضافه پرداخت کرده‌اید، می‌توانید آن مبلغ را از [حساب] قرضه برداشت کنید که آن را شبیه یک حساب پس‌انداز می‌سازد.»
با این حال، باید در نظر داشته باشید که در قرضه با نرخ متغیر، همان‌طوری که از نامش پیداست، نرخ بهره بالا و پایین می‌رود.
اگر بانک نرخ سود خود را کاهش بدهد، شما می‌توانید به پرداخت همان مبلغی که قبلاً می‌پرداختید، ادامه بدهید. در این صورت، شما هر بار مبلغی را اضافه پرداخت می‌کنید و این کمک می‌کند قرض خود را سریع‌تر ادا کنید. اما از سوی دیگر، اگر نرخ سود بالا برود، ممکن است مبلغ قسط ماهانه شما نیز بالا برود.
بدین ترتیب، اگر توانایی پرداخت اقساط بالاتر را نداشته باشید، به مشکل بر می‌خورید.
تسهیلات جبران سود
قرضه‌های متغیر اغلب با تسهیلات جبران سود (آفست: offset) همراه هستند. حساب آفست به حساب بانکی جداگانه‌ای گفته می‌شود که می‌توانید- مانند حساب معاملاتی معمولی- پول خود را در آن واریز کنید و در صورت لزوم، از آن برداشت کنید.
اما مزیت حساب آفست در این است که وجه پس‌انداز شده سود قرضه متغیر شما را جبران می‌کند.
فرض کنید شما ۳۰۰ هزار دالر از بانک قرضه گرفته‌اید و در حساب آفست خود ۵۰ هزار دالر پس‌انداز دارید. در این صورت، بانک سود خود را بر ۲۵۰ هزار دالر محاسبه می‌کند، نه کل مبلغ وام.
کیوین دیویس، استاد برجسته امور مالی در دانشگاه ملبورن، می‌گوید: «آن حساب‌های جبرانی (آفست) یا حساب‌های با امکان برداشت دوباره به شما امکان ایجاد مازاد وجوه (پس‌انداز) را فراهم می‌سازد، سودی را که بابت قرضه خود پرداخت می‌کنید کاهش می‌دهد، زیرا شما آن مبلغ را کم می‌کنید.»
اگر بیشتر از ۸۰ درصد ارزش خانه را قرض کنید، قرضه‌دهنده شما را ملزم به گرفتن بیمه قرضه‌دهندگان می‌سازد. Source: Getty Images/OsakaWayne Studios
بسیاری از قرضه‌دهندگان (بانک‌ها و مؤسسات مالی) به مشتریان شان پیشنهاد می‌کنند قرضه مسکن خود را بین دو نوع ثابت و متغیر تقسیم کنند. این گزینه زمانی اهمیت ویژه پیدا می‌کند که شما در انتخاب یکی از آن‌ها مردد باشید.
داشتن قرضه‌ای که همزمان بین نرخ ثابت و متغیر تقسیم شده باشد، شما را از مزایای هر دو نوع قرضه مسکن بهره‌مند می‌سازد. شما می‌توانید قرضه خود را به نحوی که خود مناسب می‌دانید، مثلاً به تناسب ۵۰-۵۰ یا ۴۰-۶۰ تقسیم کنید.
خارج شدن از قرضه ثابت هزینه دارد
قرضه با نرخ ثابت به این خاطر که در مدت توافق شده نرخ سود و مبلغ اقساط ثابت می‌ماند، شاید جذاب به نظر برسد. با این حال، اگر به هر دلیلی نظرتان در این باره تغییر بکند و بخواهید آن را بشکنید، ممکن است متحمل هزینه مالی شوید.
این هزینه وابسته به نرخ سود در بازار در زمان تغییر از نرخ ثابت به متغیر است، که ممکن است از نرخ سودی که شما در آن قفل بودید بلندتر یا پایین‌تر باشد.
آقای رادک می‌گوید: «اگر قرضه‌دهنده شما را در نرخ سود سه درصد برای دو سال دیگر قفل کرده باشد و بخواهید آن وام با نرخ ثابت را بشکنید، و بانک اکنون فقط می‌تواند پول خود را با نرخ سود دو درصد به کس دیگری بفروشد، آن‌ها آن یک درصد سود را بر مبلغ قرضه شما از دست می‌دهند.»
او می‌افزاید: «بنابراین، آن‌ها آن یک درصد ضرب در مدت باقی‌مانده نرخ ثابت را به عنوان جریمه خارج شدن از قرضه با نرخ ثابت از شما می‌گیرند.»
«در حال حاضر، ما پایین‌ترین نرخ سودی را داریم که تابه‌حال وجود داشته است. بنابراین، اگر حالا خود را [در نرخ ثابت] قفل کنید، تنها جهت حرکت احتمالی نرخ از جایی که ما در حال حاضر قرار داریم، به سمت بالاست.»
اما از طرف دیگر، اگر نرخ سود بالا رفته باشد و شما بخواهید خود را از مدت معین با نرخ ثابت بیرون بکشید، بانک در قرضه دادن آن پول به یک مشتری دیگر مشکلی نخواهد داشت، زیرا آن‌ها شما را در یک نرخ پایین‌تر قفل کرده بودند.
بیمه قرضه‌دهندگان
بیمه قرضه‌دهندگان از بانک‌ها یا مؤسسات مالی در برابر کسانی که از پس پرداخت اقساط بر نمی‌آیند، محافظت می‌کند.
در صورتی که قرضه‌گیرنده بخواهد بیش از ۸۰ درصد قیمت اصلی مِلک را قرض کند، اکثر قرضه‌دهندگان مشتریان خود را ملزم می‌سازند تا بیمه قرضه‌دهندگان بگیرند.
پروفیسر دیویس می‌گوید، یکی از مشکلات بیمه قرضه‌دهندگان این است که قیمت آن را مشتریان/خریداران می‌پردازند، اما آن‌ها در برابر هیچ‌چیزی بیمه نمی‌شوند.
او می‌افزاید: «این بیمه تنها به بانک ضمانت می‌کند که اگر شما (خریدار) عقب بیفتید و آن‌ها نتوانند پول خود را از شما پس بگیرند، می‌توانند پول خود را از شرکت بیمه پس بگیرند.»
