در دو دهه گذشته، افزایش تعداد املاک اجاره ای و اجاره نشین ها در استرالیا باعث شده است که برای ایجاد تغییراتی در قوانین مربوطه به نفع حقوق مستاجران اقدامات مهمی صورت گیرد.
این گزارش حاکی از این است که ایالت ویکتوریا آخرین ایالتی است که مجوز اصلاح این قوانین را صادر کرده است و قوانین جدید در سال ۲۰۲۰ اجرایی خواهند شد.
با توجه به این واقعیت که در شرایط موجود، افراد کمتری قادر به ورود به بازار املاک و خرید خانه در استرالیا هستند، در سال های اخیر تعداد مستاجران به شدت افزایش یافته است. تنها در شهر ملبورن ، از سال ۱۹۹۶ تا ۲۰۱۱ تعداد اجاره نشین ها در بازار بخش خصوصی تقریبا ۶۰ درصد افزایش داشته است.
مارک اوبرین (Mark O'Brien) مدیر اجرایی سازمان مستاجران ویکتوریا می گوید برای بسیاری از مردم، اجاره نشینی تبدیل به یک انتخاب بلند مدت شده است.
وی ادامه می دهد: "ما در میانه یک تغییر بسیار مهم جمعیت شناختی در استرالیا هستیم، که در آن مردم بیشتر عمر خود را در بازار اجاره نشینی صرف می کنند و به همین دلیل در واقع نیاز به قوانین اجاره ای مدرن دارند که نشان دهنده این واقعیت است که مستاجران باید بتوانند در خانه اجاره ای خود حس خانه داری کنند. بنابراین بخشی از اصلاحاتی که دولت ویکتوریا ارائه کرده، بازتاب همین امر است."
به عنوان مثال، با اجرایی شدن اصلاحات یاد شده در اوال ماه جولای سال ۲۰۲۰ نگهداری حیوانات خانگی برای مستاجران بسیار آسان تر خواهد شد.
همچنین، با حذف شرط تخلیه "بدون دلیل" خانه در یک فرصت ۱۲۰ روزه از سوی صاحب ملک، شرایط اجاره دهی برای صاحبخانه ها سخت تر خواهد شد.
لیا کلنن (Leah Calnan) از موسسه املاک و مستغلات ویکتوریا می گوید که بر طبق قوانین فعلی صاحبان املاک اجازه دارند که با اعلام یک فرصت ۱۲۰ روزه، تخلیه ملکشان را درخواست کنند.
وی می گوید: " به طور مثال گاهی اوقات دوست صمیمی دختر صاحبخانه در یک بحران خشونت خانوادگی به سر می برد و نیاز به جایی برای زندگی دارد و صاحبخانه می خواهد با درخواست تخلیه خانه اش، به این دوست کمک کند. اما به موجب این اصلاحات و قوانین جدید که در سال ۲۰۲۰ اجرایی می شوند، چنین اقداماتی دیگر امکان نخواهد داشت. بنابراین مالک تنها در صورتی می تواند ملکش را از مستاجر پس بگیرد که قصد فروش ملک را داشته باشد و یا بخواهد در آن زندگی کند."
در این راستا، آقای مارک اوبرین از سازمان مستاجران ویکتوریا اعتقاد دارد که استرالیا باید از این هم فراتر رفته و پیاده سازی قوانین املاک اجاره ای را مورد بررسی قرار دهد که الگو گرفته از برخی کشورهای اروپایی است.
آقای اوبرین ادامه می دهد: "در بیشتر کشورهای شمال اروپا، برای صاحب املاک بسیار مشکل است که صرفا به دلیل فروش ملکشان بخواهند آن را از مستاجر پس بگیرند یا حتی اگر صاحبخانه قصد نقل مکان به ملکش را داشته باشد، فرصت تخلیه بسیار طولانی تر خواهد بود. و حتی در برخی از موارد صاحبخانه به راحتی اجازه پس گرفتن خانه را ندارد مگر اینکه ثابت کند که از مستاجر به مراتب نیازمندتر به خانه است."
به گفته آقای اوبرین به طور خاص در کشور سوئد مستاجران از حقوق بسیار قوی برخوردارند.
وی می گوید: "در سوئد، هر ساله، موضوع افزایش اجاره بها با حضور اتحادیه مستاجران، دولت و بخش خصوصی به مذاکره گذاشته می شود و بنابراین امکان افزایش اجاره بها توسط بخش خصوصی بسیار محدود است. این مثالی از مقررات اجاره ای است که در سوئد وجود دارد. اما در آلمان، مقررات اجاره ای بیشتر مبتنی بر بازار است که امکان مقایسه اجاره را می دهد و افزایش اجاره ها خارج از آن محدوده مجاز نیست. پس قوانین آلمان یک مدل مبتنی بر بازار دارد، اما هر دو مدل با مقررات اجاره ای کار می کنند که بسیار مقرون به صرفه تر از هر جای دیگر در استرالیا است."
بر اساس این گزارش، یک مشکل تازه در استرالیا که می تواند صاحبخانه ها و مستاجران را تحت تاثیر قرار دهد، استفاده، و یا تولید ماده ای به نام متامفتامین (methamphetamine) در املاک اجاره ای است.
در برخی موارد جدی، این آسیب می تواند چنان شدید باشد که ملک دیگر قابل سکونت نباشد.
درک ترنر (Derek Turner) از اعضای تیم املاک در شرکت کارگزاران بیمه (AON) می گوید که برای به حداقل رساندن این خطر، صاحبان املاک بایستی پوشش بیمه خود را با دقت بررسی کنند و همچنین مدیران املاک حرفه ای را به کار گمارند.
وی می گوید در صورتی که یک ملک برای تولید ماده متامفتامین مورد استفاده قرار گرفته باشد، یک گروه نشانه های هشداردهنده وجود دارند .
آقای ترنر می گوید: "صاحبخانه ها باید مطمئن شوند که ملک آنها به صورت حرفه ای مدیریت می شود یعنی توسط مدیران املاکی که از این خطر مطلع هستند. بنابراين، مدیران املاک باید مراقب برخی نشانه های کلیدی در املاک باشند، مانند وجود تعداد زیادی تنگ های شیشه ای و دستکش، هر گونه گچ رنگی یا اجاق گاز کمپینگ، تغییر رنگ دیوارها، و یا اگر متوجه شوند که حسگر های مربوط به دود خانه خاموش شده اند. و اینکه خیلی وقت ها، اگر مستاجران بر پرداخت اجاره با پول نقد اصرار کنند. بنابراین لازم است که مراقبت رفتار مستاجرها نیز باشند."
همچنین به گفته لیا کلنن که بیش از ۲۰ سال مدیر املاک بوده است، از دیدگاه صاحبخانه باید گفت تجربه می تواند تاثیر مهمی در این کار داشته باشد.
خانم کلنن می گوید: "گاهی اوقات شما متوجه اینگونه مسایل هستید. پس از مدت زمان طولانی در کار مدیریت املاک، دوست دارید به یک جزییاتی دقت کنید. منظورم این است که ممکن است قادر به تشخیص دقیق آن نباشید، اما ممکن است یک نکته باعث شود که فکر کنید "این موضوع به نظر غیر طبیعی می رسد" و یا "این شخص به نظر ناراحت می رسید که من آنجا بودم یا نمی خواست من به آن اتاق بروم". بنابراین مهم است که سرمایه گذار، اطمینان حاصل کند که نه تنها یک مدیر املاک درجه یک را استخدام کرده، بلکه این فرد با تجربه ای است که برای مدت طولانی این حرفه را داشته است. زیرا این مسایل از دید یک مدیر املاک با تجربه تر مخفی نمی ماند."
