Khoản vay mua nhà với lãi suất cố định (fixed rate) là khi bạn vay một khoản vay từ một tổ chức tài chính, với một lãi suất cố định trong một khoảng thời gian nhất định và lãi suất của khoản vay đó không thay đổi trong thời hạn cố định mặc dù lãi suất trên thị trường tăng hay giảm.
Nhà môi giới cho vay mua nhà, ông Peter Ruddock điều hành công ty Mortgage Choice cùng với vợ của mình ở vùng ngoại ô phía đông Melbourne.
Ông nói rằng thời hạn cố định thường là từ một đến bốn năm.
“Khoản vay lãi suất cố định là khi bạn đồng ý với người cho vay về thời gian bạn sẽ cố định khoản vay của mình. Do đó, khoản vay có thể vẫn là thời hạn cho vay 25 hoặc 30 năm, nhưng bạn đồng ý rằng bạn muốn giữ lãi suất cố định trong ba năm. Bây giờ bạn biết lãi suất là bao nhiêu. Ngân hàng Dự trữ có thể thay đổi mọi thứ, nhưng sẽ không thay đổi lãi suất với khoản vay của bạn”.
Khoản vay lãi suất cố định là một lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều người đi vay do tính ổn định và chắc chắn về số tiền họ sẽ hoàn trả. Nó giúp người vay không bị dính vào khả năng tăng lãi suất bất ngờ.
Nhưng đồng thời, nếu lãi suất giảm, họ sẽ tiếp tục trả khoản vay theo lãi suất cố định cho phần còn lại của kỳ hạn, có thể sẽ cao hơn lãi suất mới.
Ông Ruddock nói rằng các ngân hàng muốn khách hàng khóa lãi suất ngay lập tức và đó là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang ở đâu.
“Nếu bạn là kiểu người sẽ không muốn trả nhiều hơn và cao hơn mức hoàn trả tối thiểu, thì các khoản vay có thời hạn cố định là một lựa chọn rất tốt vào lúc này, vì chúng thấp hơn lãi suất thả nổi và bạn đã chắc chắn về khả năng hoàn trả trong thời gian vay nợ với người cho vay của mình.”
Nếu bạn có thể linh hoạt với thị trường để thay đổi khả năng hoàn trả của mình, thì một khoản vay thay đổi lãi xuất có thể phù hợp với bạn hơn.
Khoản vay có lãi suất thay đổi (variable rate) là khoản vay mà lãi suất có thể tăng hoặc giảm. Nó chủ yếu bị ảnh hưởng bởi quyết định của Ngân hàng Dự trữ Úc. Một khi có thông báo bất kỳ thay đổi nào về lãi suất, các ngân hàng nhìn chung sẽ tuân theo.
“Bạn sẽ phải đưa ra một khoản hoàn trả bắt buộc tối thiểu dựa trên thời hạn khoản vay của mình, nhưng bạn có thể trả nhiều hơn cho khoản vay đó nếu bạn muốn, bạn không thể trả ít hơn. Vì vậy, nếu bạn trả nhiều hơn cho khoản vay, bạn rõ ràng có thể trả hết nợ sớm hơn. Khi bạn đã trả nhanh hơn dự định, bạn có thể được hoàn trả lại một số tiền từ lãi suất trước đó.”
Nếu Ngân Hàng Dự Trữ giảm lãi suất, bạn có thể tiếp tục trả số tiền cao hơn, đây là một trong những cách mà khoản vay thả nổi giúp bạn hoàn trả tiền vay của mình nhanh hơn. Mặt khác, các khoản nợ của bạn có thể tăng lên nếu lãi suất tăng lên.
Điều này sẽ là vấn đề nếu bạn không có khả năng hoàn trả cao hơn.
Kevin Davis là giáo sư về tài chính đã nghỉ hưu của Đại học Melbourne. Ông nói rằng phải luôn có một khoản tiền dư để bù thêm là điều rất quan trọng.
“Các khoản vay mua nhà trong tài khoản thế chấp sẽ giúp bạn hình dung cơ sở để tích lũy tiền thặng dư, khả năng giảm lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp của mình.
Số tiền bạn đang trả tăng lên hoặc giảm xuống có thể thay đổi linh hoạt từ nguồn quỹ có thể rút ra, thay vì sử dụng thẻ tín dụng hoặc nhiều hình thức tài chính khác, trong trường hợp bạn cần sử dụng số tiền đó.
Số tiền nằm trong tài khoản thế chấp giúp làm giảm số nợ và bù đắp lãi suất cho số tiền bạn đi vay. Ví dụ, nếu ai đó có khoản vay 400.000 đô la theo loại lãi suất thả nổi và có 100.000 đô la sẵn trong tài khoản thế chấp của họ, họ sẽ chỉ trả lãi trên 300.000 đô la”.
Nhiều người vay tiền cũng đề nghị chia khoản vay mua nhà thành các cả hai loại lãi suất thả nổi và lãi suất cố định.
Bạn có thể chia nhỏ khoản vay theo cách phù hợp nhất với mình.
Khi quyết định chọn khoản vay thay đổi lãi suất và hay cố định, ông Ruddock nói, một trong những điều quan trọng nhất cần nghĩ đến là chi phí thiệt hại cho người đi vay phải trả nếu họ muốn trả nợ sớm trước khi kỳ hạn kết thúc cho khoản vay lãi suất cố định.
Đôi khi các ngân hàng sẽ yêu cầu một số người đi vay mua Bảo hiểm cho người vay mua nhà, gọi tắt là LMI, đây là một loại bảo hiểm bảo vệ người cho vay trong trường hợp người đi vay không thể trả lại khoản vay.
Chi phí thiệt hại này dựa trên lãi suất tại thời điểm hoán đổi, có thể cao hơn hoặc thấp hơn lãi suất mà bạn đã xác định trước đó.
“Nếu bây giờ bạn khóa lãi suất ở mức 3% trong hai năm tới và bạn muốn chấm dứt khoản vay lãi suất cố định đó, nhưng ngân hàng hiện chỉ có những khoản vay khác với mức 2% thì họ sẽ bị thiệt hại trên 1% tiền lãi suất của bạn. Nên họ sẽ kê ra những chi phí thiệt hại như một khoản tiền phạt vì bạn đã phá vỡ hợp đồng vay trước đó, 1% nhân với phần thời gian còn lại trong khoản vay của bạn trong hai năm tới. Nó có thể là một số tiền rất lớn”.
Mặt khác, nếu lãi suất tăng và bạn đã chọn khoan vay cố định, ngân hàng sẽ không có quyền tăng lãi suất của bạn vì bạn đã kí kết mức lãi suất không đổi ngay từ đầu.
Với mức lãi suất đang rất thấp trong lịch sử, ông Ruddock cho biết nếu bạn chốt thay đổi ngay bây giờ, biến động lãi suất duy nhất có thể xảy ra là tăng cao hơn.
Đôi khi các ngân hàng sẽ yêu cầu một số người đi vay mua Bảo hiểm cho người vay mua nhà, gọi tắt là LMI, đây là một loại bảo hiểm bảo vệ người cho vay trong trường hợp người đi vay không thể trả lại khoản vay.
Giáo sư Kevin Davis của Đại học Melbourne cho biết bảo hiểm này là một điều đặc biệt vì không giống như các hợp đồng bảo hiểm khác, bảo hiểm này không mang lại lợi ích cho bạn ngay cả khi bạn đang trả phí bảo hiểm và nó chỉ có lợi cho ngân hàng.
“Nếu số tiền bạn đang vay bằng từ 80% giá trị căn nhà, thì các ngân hàng thường sẽ yêu cầu bạn mua Bảo hiểm cho vay mua nhà, là bảo hiểm chống lại người mua. Bạn không được lợi ích gì. Bạn mua bảo hiểm nhưng nó không có mang lại đảm bảo cho bạn.
Nó chỉ đơn giản là bảo hiểm cho ngân hàng nếu bạn không trả được nợ và họ không thể lấy được tiền, họ sẽ nhận được tiền bồi hoàn từ công ty bảo hiểm.”
Truy cập trang web của chính phủ hoặc nói chuyện với một nhà môi giới cho vay mua nhà được cấp phép để biết thêm thông tin.
