박성일 PD (이하 진행자): 경제 브리핑 오늘은 부동산 관련 소식 알아보죠. 홍태경 프로듀서 연결돼 있습니다. (인사) 부동산 가격의 상승바람이 심상치 않은데요?
Highlights
- 2월 호주 평균 집값은 전국적으로 2.1%의 상승률 기록
- 시드니와 호바트 집값 2.5% 상승률 견인, 지방 지역의 부동산 시장도 2.1%의 큰 상승폭
- 코어로직에 따르면 2008년 세계 금융 위기 이래 전국 주택 가격 동시에 첫 성장세 기록
홍태경 PD: 그렇습니다. 호주 주택가격이 2003년 8월 이래 가장 큰 폭의 월간 상승률을 기록했는데요, 부동산 정보분석업체 코어로직은 현재 호주의 부동산 시장이 사상 최대의 부동산 호황의 한 국면을 맞이하고 있다고 분석했습니다. 지난해 하반기부터 뚜렷한 회복세를 보이던 부동산 가격이2021년에 들어서면서 첫 달부터 주택가격지수가 사상 최고 수준을 보인 데 힘입어 지난 달 2월에는 호주 평균 집값이 전국적으로 2.1%의 상승률을 기록했습니다. 특히 전국 주도의 주택 가격은 2%가 상승했는데요 특히 시드니와 호바트의 집값이 2.5% 오르면서 상승률을 견인했고, 지방 지역의 부동산 시장도 2.1%의 큰 상승세를 보였습니다.
코어로직의 호주 지사 책임자인 엘리자 오웬 연구원은 팔려는 매물이 많지 않기 때문에 주택 구매 희망자들의 경쟁이 더 심해지는 양상을 보이고 있다면서 "이는 사상 최저 수준의 주택담보대출 금리, 매우 강력한 경기 회복세, 그리고 상대적으로 적은 매물량에 비해 구매자들의 수요가 매우 강하다는 사실을 보여준다"라고 설명했습니다.
진행자: 집값을 안정시키기 위해서는 추가적인 대출 제한 조건이나 더 높은 수준의 주택 공급량이 필요한 상황이군요.
홍태경 PD: 그렇습니다. 웨스트팩이 향후 2년간 주택가격 전망치를 상향 조정한 데 이어 호주 주요 은행들도 올해와 내년 모두 10%의 상승률 전망에 동의했는데요, 또 2022년 하반기부터 고정금리 인상 가능성과 고부채에 대한 정부의 규제가 강화될 것으로 예상했습니다.
웨스트팩의 수석 경제전문가 빌 에반스와 매튜 하산 선임 연구원은 "구매자 수요가 '시중에 나온 매물' 공급량보다 훨씬 앞서가고 있으며, 지난 6개월 동안 부동산 매매건수가 신규 등록되는 매물량을 34%나 앞질렀을 뿐 아니라 '시장 내 매물 지속 기간'이 기존의 3.8개월에서 2.5개월로 떨어졌다”면서 그렇기 때문에 지금이 주택을 매각하기에 좋은 시기라는 판단에서 매물을 내놓는 집 주인들이 늘어날 것으로 예상된다”라고 덧붙였습니다.
진행자: 그렇군요. 부동산 전문가들은 팬데믹으로 인해서 유학생 수가 줄면서 대도시 아파트 가격 상승폭은 주춤하고 지방 지역의 부동산 성장을 전망하고 있는데요, 이런 현상이 언제까지 계속될 것으로 보이나요?
홍태경 PD: 웨스트팩은 2022년에는 다시 대도시 부동산이 성장 주도권을 되찾을 것으로 내다봤습니다. 팬데믹 이후로 지방 지역 시장이 가격 상승을 주도하고 있지만, 대도시들이 성장세를 따라잡기 시작했다고 엘리자 오웬 연구원은 분석했는데요, 호주 전역의 성장 전망이 상당히 밝기 때문에 현재 대도시들과 지방 지역 간의 성장세 격차가 좁혀지고 상황이라고 설명했습니다. 대도시 부동산 시장의 성장이 다시 가속화될수록 경제 여건도 개선될 것”으로 내다봤습니다.
또 시드니와 멜버른의 대도시 내 고층아파트 가격의 급락세도 안정권에 접어든 것으로 보인다면서 "소규모의 지방 도시와 지방 지역들은 2021년에도 계속해서 부동산 시장에서 좋은 위치를 차지하겠지만, 백신접종이 완료되고 팬데믹이 마무리되면 호주 국경이 다시 열릴 수 있게 되면서 2022년에는 시드니, 멜버른, 브리즈번 등 주요 3개 대도시가 주도하는 성장세로 전환될 것이라고 전망했습니다.
또 그렇게 되면 생애 첫 주택 구입자를 포함 주택소유주를 대상으로 한 규제 조치가 다시금 대두되면서 상대적으로 실거주 소유주보다는 부동산 투자자가 증가하는 구조로 재개편될 것이라고 예측했습니다.
진행자: 팬데믹으로 경기 침체가 이어지면서 투자보다는 실거주를 위한 주택 거래 형태가 증가했었죠.
홍태경 PD: 그렇습니다. 보통은 신규 주택 대출의 평균 35% 이상을 투자자 부문이 차지하는데요, 2020년 하반기에는 투자 목적의 신규 주택대출이 25% 미만을 기록했습니다. 하지만 눈여겨봐야 할 점은 지난 두 달 동안 투자를 위한 신규 주택대출이 15% 증가한 것을 꼽을 수 있는데요, 서서히 투자 목적의 부동산 매매가 증가한다는 것을 전망해볼 수 있습니다.
진행자: 코로나19로 가장 타격을 입은 것은 아무래도 부동산 임대 시장인데요, 임대시장도 회복세를 보이고 있다고요?
홍태경 PD: 그렇습니다. 시드니와 멜버른의 임대 시장은 아직 부진한 편이지만 약간의 회복세를 보이기 시작하고 있는데요, 시드니 임대료는 두 달 연속 올랐고 멜버른은 지난 10개월만에 처음으로 임대료 증가세를 기록했습니다. 엘리자 오웬 연구원은 "이 수치를 보면 코로나19로 야기된 렌트비 하락세가 지속되지는 않을 것이라는 걸 보여준다"고 설명했습니다.
진행자: 집 값이 이렇게 기록적인 상승세를 보이는 원인은 어디서 찾을 수 있을까요?
홍태경 PD: 부동산 전문가들은 가장 큰 요인은 저렴한 주택 대출 금리라고 설명합니다. 호주통계청 ABS가 발표한 지난 1월의 대출 수치를 보면 기존 주택뿐만 아니라 신축 주택 구입을 위한 대출이 급증하면서 부동산 붐을 일으킨다는 것을 알 수 있습니다. 주택소유주의 주택 대출이 10.9% 증가하면서 부동산 금융거래의 10.5% 증가를 이끌었습니다.
코로나19 팬데믹에도 불구하고 작년 1월부터 올 1월까지 호주는 연간 주택 관련 대출 증가율이 사상 최대인 44.3%를 기록했습니다. 여기에는 주택 구입뿐만 아니라 보수나 증축 등을 위한 대출도 포함인데요, 자가주거용(owner-occupiers) 대출이 221억 달러로 2020년 1월보다 52% 급증했고 투자용 대출도 지난해 1월 보다 23% 상승했다.
또 작년 1월 이후 주택 구입을 위한 대출은 71%나 증가했고 여기에는 첫 주택 구입자들이 지배적인 역할을 한 것으로 분석됐습니다.
또 1월에 생애 첫 주택 구입자 대출을 받은 사람들이 1만6664명으로 집계되면서 2009년 5월 이후 가장 많은 수를 기록했고, 이 밖에도 1차 주택 대출 보증금 제도 같은 프로그램이 많은 사람들을 부동산 시장으로 끌어들인 것으로 분석됐습니다.
또 올해로 들어서면서 투자자들도 부동산 재진입하고 있는데요, ANZ 분석에 따르면 1월 중 투자목적의 신규 홈론 대출이 9.4% 증가하며 이 부문 월별 실적이 2016년 9월 이후 가장 강세를 보였다고 설명했습니다.
하지만 전문가들은 국경이 폐쇄된 상태에서 세입자를 구해야 하는 도전에 직면해 있기 때문에 투자자들의 부동산 진입 상승세가 꺾일 수 있다면서 시드니와 멜버른의 임대 공실률이 높은 상황에서 특히 해외 관광객과 이민이 장기간 침제됨에 따라 단기적으로 투자자 대출 증가세가 약화될 수 있다"고 경고했습니다.
진행자: 기록적인 저금리가 부동산 가격 호황의 핵심 요인이 되고 있다는 얘기인데요, 중앙은행은 현재 계획상으로는 향후 몇 년 동안 금리를 현재 수준으로 유지한다는 입장을 고수하고 있지만 전문가들은 어떻게 전망하고 있나요?
홍태경 PD: 전문가들은 저금리 기조가 번복될 가능성은 낮다는 입장이지만, 호주중앙은행과 은행 규제 기관인 금융감독위원회는 부동산이 호황을 거듭할수록 점점 더 불편한 상황이 될 것이라는 전망했습니다. 2021년에는 10% 정도의 부동산 가격 상승률로 대체로 안정권이 유지되다가 2022년에 비슷한 부동산 가격 상승세가 이어지면서 관련 신규 대출 건이 급증하게 되면 금융당국이 불안해지기 시작할 것이라는 분석입니다.
하지만 필립 로우 호주중앙은행(RBA) 총재는 “최근의 집값 상승은 2017년 정점기 수준 육박으로 크게 우려하지 않는다”는 입장을 밝혔고, 언스트 앤드 영(EY)의 조 마스터즈 수석 경제학자는 “모기지 금리는 앞으로 몇 년 동안은 낮은 수준을 유지할 것”이라고 전망했습니다.
진행자: 지금까지 전국적으로 불고 있는 호주의 부동산 상승세 현황에 대해 홍태경 프로듀서와 함께 알아봤습니다.
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