【观点】房市“疯涨”时刻，到底是否需要入市？

虽然南半球开始进入秋冬季节，但澳洲房市却异常火热，新年伊始开始的房价飙升丝毫没有停下来的迹象。

Melbourne off-the-plan investors battle lower property valuations. Source: Getty Images

根据房地产数据机构CoreLogic的数据，3月澳大利亚全国房价指数上涨2.8个百分点，创下了32年以来最快的增长速度。上一次出现更高的涨幅还要追溯到1988年的3月。

以至于，前不久还表示对房地产市场“不担心”的澳联储（RBA）行长Philip Lowe在最新的月度央行会议报告中已经改变说辞，说央行将“小心谨慎地”检测住房贷款趋势。用词的微妙变化，足见房价如此增长，已经超出了央行的预期。

同时也有大量房产和金融机构上调了对澳大利亚房价的预期。比如澳新银行（ANZ）的经济学家前不久就将2021年全国房价增长上调至17%。其中涨幅最高的是悉尼市场，将飙升19%，墨尔本房价也预计将上涨16%。

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本文要点：

• 近期房市疯涨的原因是什么？
• 这种涨势会随着JobKeeper的结束而改变吗？
• 选在现在入市是否明智？

Source: AAP

当前很多投资者在蠢蠢欲动的同时，又显得忧心忡忡。他们共同的问题是：这房价会一直这么涨下去吗？现在是不是应该出手买房？

要回答这个问题，首先需要回答的是近期房市疯涨的原因到底是什么？

首先，众所周知的是，较快的经济复苏速度和创纪录的低利率，加上疫情时期累积的高家庭储蓄，给房地产市场的蓬勃创造了条件。

但除了这一核心原因之外，大量自住房的置换需求增加也是重要因素。由于疫情短时间还不能完全结束，许多企业仍保持了一定比例的在家办公；而且人们对高密度的住宅，如高层公寓的通风问题仍有担忧。这让一些本身在人口高密度地区（如市中心）拥有房产的家庭和个人，开始考虑搬往人口低密度地区（如远郊suburbs），造成这些区域的独立屋需求骤增。

另外，由于澳大利亚两大主要市场——悉尼和墨尔本在近10年中，住房供给有一些跟不上人口增长的脚步，实际上，长期存在刚需不能全部得到满足的问题。只是在一些特定时期，如2018年全面收紧信贷、2020年新冠疫情等，因为外部原因造成住房购买量的减少，而导致房价下跌。但是，一旦外界因素消失，本身需求略大于供给的状况意味着房价在较长周期内总体会有所上升。

Source: AAP

那么房价的这种涨势会随着JobKeeper的结束而改变吗？

笔者的答案是否定的。

虽然统计局表示，最近的收入增长很大一部分是由为应对新冠疫情而实施的政府财政补贴计划（包括JobKeeper和JobSeeker）推动的。事实上，目前仍有超过80万名澳大利亚人仍处于失业状态，而且财政部警告，在JobKeeper结束后，未来几个月失业率会上升，有10至15万人可能失业。

但是，笔者对此并不太担忧。因为目前有JobKeeper收入的人并非都没有工作或者在停工，其中不少人已经在政策结束前找到了有持续收入的工作。即便失业率会因为JobKeeper的结束短暂上升，也会被很快“消化掉”。因为澳大利亚事实上正在面对劳动力短缺的问题，招工难现在已经成为企业所要解决的紧要问题，澳洲招聘广告数量早已恢复到疫情前的数据也证明了这一点。

事实上，真正的房地产市场拐点会出现在：经济复苏进一步好转，失业率逐渐回到充分就业的情况下。因为现在房地产市场的火爆，始终离不开低利率这一先决条件。一旦利率上升，还款压力就会随之增加，而充分就业往往意味着工资上涨开始加速，彻底推动现在由于供应链问题导致的中期通胀威胁进一步扩大。

尽管RBA一再强调在2024年前不会加息，但任何决策都会随着实际的经济情况而改变。如果经济回到疫情前的水平，国民生产总值（GDP）增速恢复，通胀水平真的高企，央行还是会“该出手时就出手”，不会抱定现在的承诺。一般来说，政府债券收益率的上升是抵押贷款利率提高的先兆，至少对于某些定期贷款而言是如此，目前已经有银行提高了4年期固定贷款利率。

此外，虽然目前澳联储和审慎管理局（APRA）都表示，并没有要加紧房贷监管监管，但是随着房价继续推高，要求实行更严格的贷款规则的压力越来越大，这可能会使某些借款人更难获得信贷。

Many families had to defer thier mortgage payments in Australia due to the coronavirus outbreak. Source: Getty Images

在理解了目前房价上涨的压力来自何处，以及未来发生房价走势转变的预期在哪里之后，也就不难回答很多人关心的是否现在赶快入市买房的问题了：

首先，如果是有自住需求，在可负担的条件下，买房从来不嫌太早。因为房地产作为投资品的价值要远超消费品，是典型的低流动性，但长期会有稳定增值。因此一般会被持有较长时间且免去增值税的自住房在目前房价依然处于上涨周期中的时候，确实是买入的时间。

但投资房则是另一个课题，从目前澳洲经济和政策环境来看，房价快速上涨的势头也许能维持一年左右，从而将去年压抑的市场需求释放掉，但这种增长速度很难一直维持下去。但直接的房产投资存在着流动性低的问题，一旦加息预期来得比央行目前的预计早，将会大幅增加利息负担。如果有大量资金都在房产投资之中，会导致风险的集中，又无法立刻快速套现退出，导致不必要的潜在损失。

总而言之，在有自住房的条件下，购买一到两套投资房可以是正常选择，但如果将大比例的资金都投入进去，风险较大。不妨考虑其他的投资产品，建立更为均衡的投资组合。把鸡蛋放在不同的篮子里，永远是长期投资最基本的策略。

（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）

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